融资租赁合同承租人支付租金义务的诉讼时效

2015年11月5日

一、融资租赁合同承租人支付租金义务

1、租金的属性

融资租赁合同以融物为手段,以融资为目的。

因此承租人支付的租金并非使用租赁物的对价,而是出租人购买租赁物的成本(投资)以及出租人合理利润的分期偿还。

2、租金支付义务与租赁物瑕疵

因租金并非融物的对价而是融资的对价,承租人支付租金的义务有以下特点

租赁物存在瑕疵时,承租人可向出卖人行使索赔权,但承租人不得拒付租金。

租赁物有瑕疵时,承租人不得对出租人主张双务合同的履行抗辩权(包括同时履行抗辩)。

例外:承租人对出卖人行使索赔权,不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务,但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由,主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。

3、因承租人违约导致出租人享有法定解除权时,解除融资租赁合同和请求承租人继续按照约定支付租金这两个权利,出租人只能择一行使。

按照合同约定或者法律规定,因承租人的违约行为,出租人享有法定解除权的场合,没有租金风险负担问题。

因为风险负担的前提是租赁物因不可归责于当事人的原因毁损、灭失。

承租人的违约行为导致租赁物毁损、灭失的,仍属于可归责于承租人的原因。

出租人既请求承租人支付合同约定的全部未支付租金又请求解除融资租赁合同的,人民法院应告知其依照合同法第284条的规定作出选择。

二、承租人支付租金义务的诉讼时效

1、当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为2年,自租赁期限届满之日起计算。

2、每一笔租金支付义务的诉讼时效期间都是从租赁期间届满之日起计算的。

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融资租赁合同纠纷,融资租赁合同司法解释

2015年11月5日

一、融资租赁合同纠纷、出租人部分义务的豁免

1、出租人不承担租赁物瑕疵担保责任

租赁物不符合约定或者不符合使用目的的,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

2、出租人不承担租赁物的维修义务

承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

3、出租人不承担承租人占有期间租赁物致人损害的责任

承租人占有租赁物期间,租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的,出租人不承担责任

二、融资租赁合同司法解释、租金的风险负担

1、原则上,租金风险由承租人负担

承租人占有租赁物期间,租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担,出租人要求承租人继续支付租金的,人民法院应予支持,但当事人另有约定或者法律另有规定的除外。

2、租金风险负担与融资租赁合同因履行不能被解除竞合时的处理

租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损灭失,且不能修复或者确定替代物的,出租人或承租人均享用法定解除权,可通知对方解除融资租赁合同。

3、融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因而解除,出租人要求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿的,人民法院应予支持。

融资租赁合同中,租赁物因不可归责于双方当事人的原因毁损灭失的,租金风险由承租人承担。

若融资租赁合同因此陷入履行不能,双方当事人均享有法定解除权。

若无人解除融资租赁合同,因租金风险由承租人承担,出租人仍有权请求承租人继续按照约定支付租金。

若一方行使上述法定解除权解除融资租赁合同,因融资租赁合同属于继续性合同,解除不具有溯及力,承租人仍应支付解除前的已经发生租金,承租人不再支付解除后的租金,但承租人应按照解除时租赁物(经折旧后)的价值,对出租人予以补偿。

三、融资租赁合同租赁物所有权的归属

1、租赁期间内,出租人享有租赁物的所有权

承租人破产的,租赁物不属于破产财产。

2、租赁期间届满后

出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属

对租赁物的归属没有约定或者约定不明的,依照合同法第61条的仍不能确定的,租赁物的所有权归出租人。

3、融资租赁合同无效

融资租赁合同被认定无效,当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的,从其约定;未约定或约定不明,且当事人协商不成的,租赁物应当返还出租人。

但因承租人原因导致合同无效,出租人不要求返还租赁物或者租赁物正在使用,返还出租人后会显著降低租赁物价值合同效用的,人民法院可以判决租赁物所有权归承租人,并根据合同履行情况和租金支付情况,由承租人就租赁物进行折价补偿。

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融资租赁合同的概念、特征、认定、效力

2015年11月5日

一、什么是融资租赁合同、融资租赁合同的特征

1、融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。

2、融资租赁合同的当事人为出租人、承租人,出卖人并非融资租赁合同的当事人,所以,有合同相对性问题。

3、融资租赁交易则涉及三方当事人(出租人、承租人、出卖人),两个合同(出租人与承租人间的融资租赁合同、出租人与出卖人间的买卖合同)。

4、融资租赁合同为有名合同、要式合同(应当采用书面形式)、诺成合同、双务合同、有偿合同、继续性合同。

二、融资租赁合同的认定与效力

1、人民法院应当根据合同法第237条的规定,结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务,对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

2、对名为融资租赁合同,但实际不构成融资租赁法律关系的,人民法院按照其实际构成的法律关系处理。

3、承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的,人民法院不应仅以承租人和出卖人为同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

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房屋租赁中装饰装修物的处理

2015年11月5日

一、承租人未经出租人同意装修的

1、承租人未经出租人同意擅自装修的

承租人的行为构成违约,因此造成租赁房屋损害的,还构成侵权,出租人均有权请求承租人赔偿损失。

2、装饰装修物的处理

双方事后达成协议,按协议。

不能达成协议的:出租人有权请求承租人恢复原状(去除装饰装修物);所有费用由承租人承担。

二、承租人经过出租人同意装修的

1、装饰装修是否形成附合

只要承租人的行为未超越出租人同意的范围,便无违约或侵权问题。

除非对其所有权另有约定,装饰装修物的所有权归属如下:

未形成附合的部分,其所有权归承租人所有(因此,承租人可取回);

形成附合的部分连同房屋,其所有权归出租人(因此,承租人不能取回)。

2、租赁合同终止时,未形成附合部分装饰装修的处理

有约定的按约定,比如可以约定,由出租人利用,出租人给承租人适当补偿

不能达成协议的,承租人可以取回(拆除),出租人也有权请求承租人取回;

因取回造成房屋毁损的,承租人应恢复原状;

承租人对出租人无费用补偿请求权。

3、租赁合同终止时,形成附合部分装饰装修的处理:有约定的按约定

因形成附合部分的装饰装修连同房屋,其所有权归出租人,所以承租人无取回权(拆除)。

就附合部分的装饰装修物,双方约定由出租人给承租人适当补偿的,按照约定

4、租赁合同终止时,形成附合部分装饰装修物连同房屋,其所有权归出租人,所以承租人无取回权(拆除)

对形成附合部分装饰装修的处理,双方不能达成协议,分三种情况作不同处理

租赁合同因租赁期间届满而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,无论其残值几何,承租人均无权请求出租人补偿。

租赁合同因被认定无效而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁合同因被解除而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,在剩余租赁期内的残值损失的分担,随租赁合同被解除的原因不同而不同:

因不可归责于双方的事由解除的,由双方按照公平原则分担;

因出租人违约而解除的,由出租人承担;

因承租人违约而解除的,由承租人承担;

因双方违约而解除的,由双方根据各自的过错程度各自承担。

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出租人的义务,承租人的义务

2015年11月4日

一、出租人的义务

1、出租人的适租义务

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、租赁物的维修义务

有约定的按约定。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

没有约定的,由出租人承担租赁物的维修义务。

出租人未履行维修义务的,承租人可自行维修,维修费用由出租人承担

二、承租人的义务

1、用法遵守义务

承租人不能随心所欲的使用租赁物,而是受到限制:

承租人应当按照约定的方法使用租赁物,没有约定使用方法的,承租人应当按照租赁物的性质使用租赁物。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物损失的,出租人可解除合同并要求赔偿损失。

2、租赁物的保管义务

承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善(过错责任)造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

3、支付租金的义务

承租人应当按照约定的期限支付租金,对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的,依照下列顺序(填补合同漏洞)予以确定:

第一步:适用合同法第61条:协商确定,不能协商确定的按照交易习惯或者参照合同的其他条款确定。

第二步:依照合同法第61条仍不能确定的,适用合同法第226条:租期不满1年的,应当在租赁届满时支付;租期1年以上的,应当在每届满1年时支付;剩余期间不满1年的,应当在租期届满时支付。

4、租赁物返还义务

租赁期间届满,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

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