卖出去的房子,不舍也要舍得

2017年10月31日

引子:

2015年仲夏,深圳房价疯了一样地涨,二手房买卖交易中卖方违约案例从零星到成潮。为了鼓励买方维权,在接到很多心急如焚的买家咨询后,我决定写一篇鼓励买方维权的文章,名为《履行合同是正能量》,后来发在我的博客上,另外就大家担心的问题写了一些针对性的文章。虽然有些观点现在看来不一定对,但由此帮到了一些人(包括没有委托我代理的人),是毫无疑义的。

胜局初定:

有一宗案件是一对未婚夫妻委托的,两人都姓Y,下文就称为Y买方吧。Y买方一家人都来考察过我,非常感谢她委托我后还给我介绍了很多客户。后来才知道,如此慎重其事,一是听说卖方委托的律师很牛,担心自己找的律师不是对手,再就是Y买方前期已经准备请担任某区委法律顾问的律师代理了,要换律师当然得慎重。

因为是双拼房,两个房产证都登记在D女士名下,Y先生和Y女士各受让其中一个房产证项下房产。房价飞速上涨,卖方想加价到市场价,买方当然想以合同价完成交易。双方谈了几次,卖方丈夫H先生还以D女士出国为由,直接要求Y女士与其洽谈加价事宜。因为只给了定金,是否能强制卖方卖房过户,很多人都有顾虑,Y买方也不例外。法理加上案例,或许还有自信,我的诉讼方案得到了Y买方一家的信任,双方签订了委托合同。接下来,我固定卖方违约的证据,起诉、申请查封以确保卖方无法转移房产。这些都做完后,我联系上卖方委托的L律师。

Y买方在委托我之前,以虚构的卖方身份联系过L律师。该律师对电话中的Y女士自称某大毕业,在房产所在地法院有很多同学校友,有能力帮她保住房产不被强制过户。Y买方对我说起这段通话时不无担忧,我也就想在法庭交锋前一探L律师的虚实。

L律师在电话中一副胜券在握的口气。相反,真正胜券在握的我十分的低调。我问能不能谈谈,继续履行合同,省得给双方增加诉累,卖方保不住房子还得承担违约责任。L律师说要谈可以,加价到满意为止。我说你就那么有把握给当事人保住房子,答说有把握。谈不下去,那就打呗。

一审庭审时,D卖方举证了结婚证,称丈夫H先生不同意卖房。法庭当庭追加H先生为第三人。L律师当庭打电话给H先生,H先生当即委托其为代理人,庭审得以继续进行。

庭审后,感觉法官要出判决之前,我忽然接到L律师电话,L律师一反前态,近乎恳求,想要调解解除合同。我也没有刻意为难,居中协调,奈何涉案房价几乎翻了一番,买卖双方的差距可想而知。和谈不成,一审判决如期而至,法官认为房子买在结婚之前,且有证据证明H先生参与了卖房加价过程,判决D卖方继续履行合同和承担逾期违约金。

激战二审:

D卖方不服,请了一个六十多岁的亲戚代理上诉。上诉状中,有一个估计是代理律师想出来的理由——卖方签订合同时意识不清醒,受了中介忽悠。

H先生也上诉了,交了一份L律师的证明,L律师在证明中说自己接受H先生的当庭电话委托不合程序规定。另外交了一审庭审结束2个月后的离婚证和离婚协议,证明夫妻俩因为卖房问题感情恶化又离婚了,房子分给了H先生。

二审庭审时,D女士在庭上装迷糊,法官问什么问题都装听不懂,让坐在对面的我们憋得肚子都痛。这没有什么,让我意想不到的是,法官突然问H先生,你的证人来了吗?通知他进来。

什么,有证人?庭前没有人通知我们呀!

证人进来了,证人自称是D女士与H先生夫妻俩的邻居,出庭来证明D女士与H先生为了买房才离婚,H先生向证人提到过该事,买房钱是H先生出的,涉案房产是H先生的夫妻共同财产

提问阶段,我问证人:既然你们是邻居,他们俩感情好吗?(答:很好)他们俩人还住在一起吗?(答:在呀)你说他们为了买房离婚,离婚登记时你在现场吗?(答:不在)

这个证人出去了,没想到又进来一位。证人自称是深大老师,与H先生是同学,曾经出价450万元(卖给Y是360万元)要买涉案房屋,H先生不同意卖。证明H先生不可能同意D女士以360万元的“低价”卖房。

我问证人:你有没有看过其它的房子?(答:没有)你出价450万元是怎么算出来的?(答:我自己估计的,那块的房子涨了很多)你看过这个房子后现在新买了房子吗?(答:没有)

证人出去了,各方对证人证言发表质证意见。我说,第一个证人在H离婚登记时并不在场,对于离婚双方在签订协议时如何约定并不知情,关于涉案房产是否为夫妻共同财产,该证人既不知情也没有发言权。该证人说,D与H感情好,还住在一起,因此,一审后他们俩办的离婚又是“假”离婚,目的是想用离婚协议内的约定内容干扰法院审案。第二个证人作伪证的可能性很大。他说只看过H先生一套房,没有中介,自己估摸出价,完全不符合交易常理。此后也没有买另外的房,说明他不是真的要买房,即使当时真的看了房、出了价,也是开玩笑的,不能证明房产的成交价格远低于市场价。

H先生的证人突袭,被我找准漏洞,一一破解。装傻更不会有什么效果,二审维持原判

再战执行:

判决生效,D女士不配合执行。第三人银行也很较真,必须判词明确,才按判词办。偏偏一审判决下达前,法院对于此类案件的判决书写法还不太一致,没有写上让银行接受买方代还按揭贷款本息的内容。

按揭贷款还不了,不能解除抵押,就过不了户,执行似乎陷入僵局,Y女士一家很着急,执行法官似乎也无计可施。我的助手何燕兰律师说,我们可以根据最高人民法院公布的执行裁定书,联系一审法官请求释明判决内容。可第一次联系该法官,答应得好好的,第二次再催,说就是这么判的,不能再出释明裁定。只好再联系二审法官,二审法官很好,说她来联系一审法官释明。如果一审法官不释明,再由二审法官释明。

执行案件的转机来了,但二审法官能说到做到吗?

现阶段中国的事就是这样,二审法官一个电话给了一审法官,一审法官再打给执行法官,谁也没出释明裁定,执行法官决定以拒不执行为由拘留D女士。

各方努力,D女士被拘留了。后面就没有什么悬念了,执行完毕!

期间,D女士申请了执行异议,D女士的儿子申请了案外人执行异议,D女士向高院申请了再审,统统被驳回。D的儿子由于所提交的文件有伪造嫌疑,还好在异议被驳回后没有再起诉,否则可能要吃一些苦头。我在执行异议庭审法官调解时随口提了一句,我说如果你们早一点回归诚信,卖了房收到钱,再买上房,可能差价不会这么大,律师给你选择的诉讼策略还是有影响的。那位亲戚老先生急了,自称在司法部工作过。这个时候,他大概忘了,教人装糊涂其实也不太光彩。

结语:

平心而论,房子刚卖出去,房价就大幅上涨,且天天在涨,任谁都不可能没有想法。这也是同期我在接受想违约的卖方咨询时,内心对卖方的违约愿望并不反感的原因。有些人能压制自己的欲望,虽然心痛仍然坚持履约,不仅维持了自己的诚信,还避免了违约金、诉讼费和律师费损失。也有的人提出加价后遇上好说话的买方,加价成交,皆大欢喜。像本案D女士与H先生这种,既不想信守契约,又不能知难而退的卖方,也不在少数。但等待这些人的结果,往往是卖了房子又赔钱,有些人赔的钱都过了百万,何苦来哉?

愿赌服输、诚信免祸,房子既然卖出去了,无论多么的不舍,还是舍了吧。舍得舍得,正如我给D女士说的,早卖早收钱早受益,也是有得的。

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配偶不同意,卖房合同有效吗?

2015年6月15日

由于深圳房价疯涨,很多卖方在签订合同后想解约不卖。于是,有人就想到了利用夫妻共同财产的法律规定,以配偶不同意为由主张卖房合同无效。这种主张能成立吗?

婚姻法规定,除特别约定外夫妻婚内取得的财产是夫妻共同财产。只要在结婚后买房,一般情况下房子都是夫妻共同财产。这一点相信大家都知道。夫妻共同财产,形式上是共同共有。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿

从上述法律规定可以看出,夫妻一方处分共有财产时,应当征求配偶的意见,在配偶同意后才能处分。如果擅自处分,一般情况下会被认定为无效。相信很多夫妻,除非是意图转移夫妻共同财产,在卖房子这件事上是商量过并取得一致意见的。但是,在实践中,无论是中介还是买方,习惯上不会要求卖方提供配偶的同意书,也就是说,在发生纠纷后,拿不出卖方配偶同意卖房的证据

想钻这个空子的卖方,再次与配偶串通一气,让配偶出面,声称卖方擅自卖房,主张合同无效。但只要买方是善意的,合同价格是市场价,卖方想毁约是没有可能的。

为什么呢?因为这种情况下,买方是善意第三人,根据上述法律规定,第三人的合法权益受法律保护。在签订买卖合同后,合同中约定的买方权利就是合法权益,应当受到法律保护。既然买方的买得房子权利受法律保护,那买卖合同当然受法律保护。受法律保护的合同是有效合同,卖方主张该合同无效自然得不到法院的支持。

因此,只要是房产证上的权利人在卖方名下签了字,且合同没有其他无效情形,卖方的配偶同不同意,都不会影响合同的效力,合同是有效的。

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地役权纠纷,地役权案例

2015年4月8日

一、地役权纠纷、地役权案例

1、如何提起地役权纠纷诉讼

http://jingyan.baidu.com/article/a3761b2b8e8a3c1576f9aaa6.html

2、地役权案例

http://www.110.com/zhuanti/wuquanfadiyiquan/anli/

二、地役权举例、地役权登记

1、地役权登记

http://www.czfgj.gov.cn/content.aspx?id=087108214326

2、地役权的分类

1)通行地役权

指地役权人可以在他人土地上(开设道路或者不开设道路)通行的权利。

2)引水、排水、汲水地役权。

引水地役权,指地役权人享有在供役地上修建管道、沟渠等设施,从而将水源引入自己土地的地役权。

排水地役权,指地役权人享有通过他人的土地将水流排除的地役权。

汲水地役权,指地役权人享有在供役地的水库、水井或者其他水源中取水的权利。

3)铺设管线、构造设施地役权。

指权利人在供役地上铺设管道、管线,及建造、保有一定的设施的地役权。

4)眺望地役权。

指供役地权利人不得在供役地上建造过高建筑物,种植过高的树木,以保证需役地权利人眺望的利益得以实现的地役权。

5)营业禁止地役权。

指地役权人有权请求供役地权利人不得实施特定营业的地役权。

三、地役权合同生效的条件

1、地役权合同生效的条件

http://www.110.com/ask/question-2354672.html

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什么是用益物权,用益物权是什么意思?

2015年4月3日

一、用益物权的概念、什么是用益物权、用益物权是什么意思

1、什么是用益物权

用益物权人在法律规定范围内,对他人所有的物,享有占有、使用、收益的权利

简单来说:就是用他人的东西,为自己谋取合法利益。

2、举例说明

麦当劳租用别人的房屋进行经营,它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利,但是它没有处分房屋的权利。

也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。

二、用益物权的种类、用益物权包括哪些

1、土地承包经营权

2、建设用地使用权

3、宅基地使用权

4、地役权

5、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)

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房屋所有权转移登记,房屋所有权初始登记

2015年4月3日

一、房屋所有权转移登记、房屋所有权初始登记

1、房屋所有权转移登记

转移登记指房屋所有权发生转移而进行的登记。

需要办理转移登记的情形包括:买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并导致所有权转移;

以房屋出资入股;

法人或其他组织分立、合并,导致所有权发生转移;

以及法律法规规定的其他情形。

2、房屋所有权转移登记,应当提交的材料

登记申请书;申请人身份证明;

房屋所有权证书或房地产权证书;

证明房屋所有权发生转移的材料;

其他必要材料;

3、房屋所有权初始登记

初始登记是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权进行的登记。

4、房屋所有权初始登记的,应当提交的材料

登记申请书;申请人身份证明;

建设用地使用权证明;建设工程符合规划的证明;

房屋已竣工的证明;房屋测绘报告;

其他必要材料

二、房屋所有权证是不是房产证

1、房产证即房屋所有权证

是依法保护房屋所有权的合法凭证,是指购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

2、房屋所有权取得

分为原始取得和继受取得两种。

3、原始取得

指由于一定的法律事实,根据法律的规定,取得新建房屋、无主房屋的所有权,或不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。

主要包括:依法建造房屋;依法没收房屋;收归国有的无主房屋;合法添附的房屋(如翻建、加层)。

4、继受取得

指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权,是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。

继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。

5、因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法,通常有以下几种形式

房屋买卖(包括拍卖);房屋赠与;房屋相互交换。

房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力,即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

6、因法律事件继受取得房屋所有权,指因被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件,继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权

在有数个继承人的情况下,只要继承人未作放弃继承的意思表示,继承的房产如果未作分割,则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。

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