配偶不同意,卖房合同有效吗?

2015年6月15日
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由于深圳房价疯涨,很多卖方在签订合同后想解约不卖。于是,有人就想到了利用夫妻共同财产的法律规定,以配偶不同意为由主张卖房合同无效。这种主张能成立吗?

婚姻法规定,除特别约定外夫妻婚内取得的财产是夫妻共同财产。只要在结婚后买房,一般情况下房子都是夫妻共同财产。这一点相信大家都知道。夫妻共同财产,形式上是共同共有。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿

从上述法律规定可以看出,夫妻一方处分共有财产时,应当征求配偶的意见,在配偶同意后才能处分。如果擅自处分,一般情况下会被认定为无效。相信很多夫妻,除非是意图转移夫妻共同财产,在卖房子这件事上是商量过并取得一致意见的。但是,在实践中,无论是中介还是买方,习惯上不会要求卖方提供配偶的同意书,也就是说,在发生纠纷后,拿不出卖方配偶同意卖房的证据

想钻这个空子的卖方,再次与配偶串通一气,让配偶出面,声称卖方擅自卖房,主张合同无效。但只要买方是善意的,合同价格是市场价,卖方想毁约是没有可能的。

为什么呢?因为这种情况下,买方是善意第三人,根据上述法律规定,第三人的合法权益受法律保护。在签订买卖合同后,合同中约定的买方权利就是合法权益,应当受到法律保护。既然买方的买得房子权利受法律保护,那买卖合同当然受法律保护。受法律保护的合同是有效合同,卖方主张该合同无效自然得不到法院的支持。

因此,只要是房产证上的权利人在卖方名下签了字,且合同没有其他无效情形,卖方的配偶同不同意,都不会影响合同的效力,合同是有效的。

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