卖出去的房子，不舍也要舍得

引子：

2015年仲夏，深圳房价疯了一样地涨，二手房买卖交易中卖方违约案例从零星到成潮。为了鼓励买方维权，在接到很多心急如焚的买家咨询后，我决定写一篇鼓励买方维权的文章，名为《履行合同是正能量》，后来发在我的博客上，另外就大家担心的问题写了一些针对性的文章。虽然有些观点现在看来不一定对，但由此帮到了一些人（包括没有委托我代理的人），是毫无疑义的。

胜局初定：

有一宗案件是一对未婚夫妻委托的，两人都姓Y，下文就称为Y买方吧。Y买方一家人都来考察过我，非常感谢她委托我后还给我介绍了很多客户。后来才知道，如此慎重其事，一是听说卖方委托的律师很牛，担心自己找的律师不是对手，再就是Y买方前期已经准备请担任某区委法律顾问的律师代理了，要换律师当然得慎重。

因为是双拼房，两个房产证都登记在D女士名下，Y先生和Y女士各受让其中一个房产证项下房产。房价飞速上涨，卖方想加价到市场价，买方当然想以合同价完成交易。双方谈了几次，卖方丈夫H先生还以D女士出国为由，直接要求Y女士与其洽谈加价事宜。因为只给了定金，是否能强制卖方卖房过户，很多人都有顾虑，Y买方也不例外。法理加上案例，或许还有自信，我的诉讼方案得到了Y买方一家的信任，双方签订了委托合同。接下来，我固定卖方违约的证据，起诉、申请查封以确保卖方无法转移房产。这些都做完后，我联系上卖方委托的L律师。

Y买方在委托我之前，以虚构的卖方身份联系过L律师。该律师对电话中的Y女士自称某大毕业，在房产所在地法院有很多同学校友，有能力帮她保住房产不被强制过户。Y买方对我说起这段通话时不无担忧，我也就想在法庭交锋前一探L律师的虚实。

L律师在电话中一副胜券在握的口气。相反，真正胜券在握的我十分的低调。我问能不能谈谈，继续履行合同，省得给双方增加诉累，卖方保不住房子还得承担违约责任。L律师说要谈可以，加价到满意为止。我说你就那么有把握给当事人保住房子，答说有把握。谈不下去，那就打呗。

一审庭审时，D卖方举证了结婚证，称丈夫H先生不同意卖房。法庭当庭追加H先生为第三人。L律师当庭打电话给H先生，H先生当即委托其为代理人，庭审得以继续进行。

庭审后，感觉法官要出判决之前，我忽然接到L律师电话，L律师一反前态，近乎恳求，想要调解解除合同。我也没有刻意为难，居中协调，奈何涉案房价几乎翻了一番，买卖双方的差距可想而知。和谈不成，一审判决如期而至，法官认为房子买在结婚之前，且有证据证明H先生参与了卖房加价过程，判决D卖方继续履行合同和承担逾期违约金。

激战二审：

D卖方不服，请了一个六十多岁的亲戚代理上诉。上诉状中，有一个估计是代理律师想出来的理由——卖方签订合同时意识不清醒，受了中介忽悠。

H先生也上诉了，交了一份L律师的证明，L律师在证明中说自己接受H先生的当庭电话委托不合程序规定。另外交了一审庭审结束2个月后的离婚证和离婚协议，证明夫妻俩因为卖房问题感情恶化又离婚了，房子分给了H先生。

二审庭审时，D女士在庭上装迷糊，法官问什么问题都装听不懂，让坐在对面的我们憋得肚子都痛。这没有什么，让我意想不到的是，法官突然问H先生，你的证人来了吗？通知他进来。

什么，有证人？庭前没有人通知我们呀！

证人进来了，证人自称是D女士与H先生夫妻俩的邻居，出庭来证明D女士与H先生为了买房才离婚，H先生向证人提到过该事，买房钱是H先生出的，涉案房产是H先生的夫妻共同财产。

提问阶段，我问证人：既然你们是邻居，他们俩感情好吗？（答：很好）他们俩人还住在一起吗？（答：在呀）你说他们为了买房离婚，离婚登记时你在现场吗？（答：不在）

这个证人出去了，没想到又进来一位。证人自称是深大老师，与H先生是同学，曾经出价450万元（卖给Y是360万元）要买涉案房屋，H先生不同意卖。证明H先生不可能同意D女士以360万元的“低价”卖房。

我问证人：你有没有看过其它的房子？（答：没有）你出价450万元是怎么算出来的？（答：我自己估计的，那块的房子涨了很多）你看过这个房子后现在新买了房子吗？（答：没有）

证人出去了，各方对证人证言发表质证意见。我说，第一个证人在H离婚登记时并不在场，对于离婚双方在签订协议时如何约定并不知情，关于涉案房产是否为夫妻共同财产，该证人既不知情也没有发言权。该证人说，D与H感情好，还住在一起，因此，一审后他们俩办的离婚又是“假”离婚，目的是想用离婚协议内的约定内容干扰法院审案。第二个证人作伪证的可能性很大。他说只看过H先生一套房，没有中介，自己估摸出价，完全不符合交易常理。此后也没有买另外的房，说明他不是真的要买房，即使当时真的看了房、出了价，也是开玩笑的，不能证明房产的成交价格远低于市场价。

H先生的证人突袭，被我找准漏洞，一一破解。装傻更不会有什么效果，二审维持原判。

再战执行：

判决生效，D女士不配合执行。第三人银行也很较真，必须判词明确，才按判词办。偏偏一审判决下达前，法院对于此类案件的判决书写法还不太一致，没有写上让银行接受买方代还按揭贷款本息的内容。

按揭贷款还不了，不能解除抵押，就过不了户，执行似乎陷入僵局，Y女士一家很着急，执行法官似乎也无计可施。我的助手何燕兰律师说，我们可以根据最高人民法院公布的执行裁定书，联系一审法官请求释明判决内容。可第一次联系该法官，答应得好好的，第二次再催，说就是这么判的，不能再出释明裁定。只好再联系二审法官，二审法官很好，说她来联系一审法官释明。如果一审法官不释明，再由二审法官释明。

执行案件的转机来了，但二审法官能说到做到吗？

现阶段中国的事就是这样，二审法官一个电话给了一审法官，一审法官再打给执行法官，谁也没出释明裁定，执行法官决定以拒不执行为由拘留D女士。

各方努力，D女士被拘留了。后面就没有什么悬念了，执行完毕！

期间，D女士申请了执行异议，D女士的儿子申请了案外人执行异议，D女士向高院申请了再审，统统被驳回。D的儿子由于所提交的文件有伪造嫌疑，还好在异议被驳回后没有再起诉，否则可能要吃一些苦头。我在执行异议庭审法官调解时随口提了一句，我说如果你们早一点回归诚信，卖了房收到钱，再买上房，可能差价不会这么大，律师给你选择的诉讼策略还是有影响的。那位亲戚老先生急了，自称在司法部工作过。这个时候，他大概忘了，教人装糊涂其实也不太光彩。

结语：

平心而论，房子刚卖出去，房价就大幅上涨，且天天在涨，任谁都不可能没有想法。这也是同期我在接受想违约的卖方咨询时，内心对卖方的违约愿望并不反感的原因。有些人能压制自己的欲望，虽然心痛仍然坚持履约，不仅维持了自己的诚信，还避免了违约金、诉讼费和律师费损失。也有的人提出加价后遇上好说话的买方，加价成交，皆大欢喜。像本案D女士与H先生这种，既不想信守契约，又不能知难而退的卖方，也不在少数。但等待这些人的结果，往往是卖了房子又赔钱，有些人赔的钱都过了百万，何苦来哉？

愿赌服输、诚信免祸，房子既然卖出去了，无论多么的不舍，还是舍了吧。舍得舍得，正如我给D女士说的，早卖早收钱早受益，也是有得的。