房屋租赁中装饰装修物的处理

2015年11月5日

一、承租人未经出租人同意装修的

1、承租人未经出租人同意擅自装修的

承租人的行为构成违约,因此造成租赁房屋损害的,还构成侵权,出租人均有权请求承租人赔偿损失。

2、装饰装修物的处理

双方事后达成协议,按协议。

不能达成协议的:出租人有权请求承租人恢复原状(去除装饰装修物);所有费用由承租人承担。

二、承租人经过出租人同意装修的

1、装饰装修是否形成附合

只要承租人的行为未超越出租人同意的范围,便无违约或侵权问题。

除非对其所有权另有约定,装饰装修物的所有权归属如下:

未形成附合的部分,其所有权归承租人所有(因此,承租人可取回);

形成附合的部分连同房屋,其所有权归出租人(因此,承租人不能取回)。

2、租赁合同终止时,未形成附合部分装饰装修的处理

有约定的按约定,比如可以约定,由出租人利用,出租人给承租人适当补偿

不能达成协议的,承租人可以取回(拆除),出租人也有权请求承租人取回;

因取回造成房屋毁损的,承租人应恢复原状;

承租人对出租人无费用补偿请求权。

3、租赁合同终止时,形成附合部分装饰装修的处理:有约定的按约定

因形成附合部分的装饰装修连同房屋,其所有权归出租人,所以承租人无取回权(拆除)。

就附合部分的装饰装修物,双方约定由出租人给承租人适当补偿的,按照约定

4、租赁合同终止时,形成附合部分装饰装修物连同房屋,其所有权归出租人,所以承租人无取回权(拆除)

对形成附合部分装饰装修的处理,双方不能达成协议,分三种情况作不同处理

租赁合同因租赁期间届满而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,无论其残值几何,承租人均无权请求出租人补偿。

租赁合同因被认定无效而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁合同因被解除而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,在剩余租赁期内的残值损失的分担,随租赁合同被解除的原因不同而不同:

因不可归责于双方的事由解除的,由双方按照公平原则分担;

因出租人违约而解除的,由出租人承担;

因承租人违约而解除的,由承租人承担;

因双方违约而解除的,由双方根据各自的过错程度各自承担。

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