一、什么是融资租赁合同、融资租赁合同的特征

1、融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

2、融资租赁合同的当事人为出租人、承租人，出卖人并非融资租赁合同的当事人，所以，有合同相对性问题。

3、融资租赁交易则涉及三方当事人（出租人、承租人、出卖人），两个合同（出租人与承租人间的融资租赁合同、出租人与出卖人间的买卖合同）。

4、融资租赁合同为有名合同、要式合同（应当采用书面形式）、诺成合同、双务合同、有偿合同、继续性合同。

二、融资租赁合同的认定与效力

1、人民法院应当根据合同法第237条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

2、对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按照其实际构成的法律关系处理。

3、承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人为同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

一、承租人未经出租人同意装修的

1、承租人未经出租人同意擅自装修的

承租人的行为构成违约，因此造成租赁房屋损害的，还构成侵权，出租人均有权请求承租人赔偿损失。

2、装饰装修物的处理

双方事后达成协议，按协议。

不能达成协议的：出租人有权请求承租人恢复原状（去除装饰装修物）；所有费用由承租人承担。

二、承租人经过出租人同意装修的

1、装饰装修是否形成附合

只要承租人的行为未超越出租人同意的范围，便无违约或侵权问题。

除非对其所有权另有约定，装饰装修物的所有权归属如下：

未形成附合的部分，其所有权归承租人所有（因此，承租人可取回）；

形成附合的部分连同房屋，其所有权归出租人（因此，承租人不能取回）。

2、租赁合同终止时，未形成附合部分装饰装修的处理

有约定的按约定，比如可以约定，由出租人利用，出租人给承租人适当补偿。

不能达成协议的，承租人可以取回（拆除），出租人也有权请求承租人取回；

因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状；

承租人对出租人无费用补偿请求权。

3、租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修的处理：有约定的按约定

因形成附合部分的装饰装修连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无取回权（拆除）。

就附合部分的装饰装修物，双方约定由出租人给承租人适当补偿的，按照约定。

4、租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无取回权（拆除）

对形成附合部分装饰装修的处理，双方不能达成协议，分三种情况作不同处理：

租赁合同因租赁期间届满而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，无论其残值几何，承租人均无权请求出租人补偿。

租赁合同因被认定无效而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，由出租人和承租人按照导致合同无效的过错分担现值损失。

租赁合同因被解除而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，在剩余租赁期内的残值损失的分担，随租赁合同被解除的原因不同而不同：

因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；

因出租人违约而解除的，由出租人承担；

因承租人违约而解除的，由承租人承担；

因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。

一、出租人的义务

1、出租人的适租义务

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

2、租赁物的维修义务

有约定的按约定。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

没有约定的，由出租人承担租赁物的维修义务。

出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人承担。

二、承租人的义务

1、用法遵守义务

承租人不能随心所欲的使用租赁物，而是受到限制：

承租人应当按照约定的方法使用租赁物，没有约定使用方法的，承租人应当按照租赁物的性质使用租赁物。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物损失的，出租人可解除合同并要求赔偿损失。

2、租赁物的保管义务

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善（过错责任）造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

3、支付租金的义务

承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，依照下列顺序（填补合同漏洞）予以确定：

第一步：适用合同法第61条：协商确定，不能协商确定的按照交易习惯或者参照合同的其他条款确定。

第二步：依照合同法第61条仍不能确定的，适用合同法第226条：租期不满1年的，应当在租赁届满时支付；租期1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，应当在租期届满时支付。

4、租赁物返还义务

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

一、房屋承租人优先购买权的适用范围

1、仅适用房屋租赁合同（其他租赁合同的承租人无优先购买权）。

2、承租人与次承租人均享有优先购买权；且次承租人的优先购买权优先（通说观点）。

3、租赁期间，出租人出卖（排除了继承、赠与等情形）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形）。

二、房屋承租人优先购买权的内容

1、出租人出卖租赁房屋的，应提前合理期间通知承租人；拍卖的，应提前5天通知承租人。

2、承租人在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

所谓同等条件，指在价款、付款方式、担保状况等方面均与第三人相同。

三、房屋承租人优先购买权的排除情形

下列4种情形，房屋租赁合同的承租人不享有优先购买权：

1、房屋的共有人行使优先购买权的。

2、出租人将房屋出卖给自己的近亲属的。

3、出租人履行出租义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。

4、出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知道承租人存在），并办理完毕过户手续的。

一、买卖不破租赁原则、买卖不破租赁的法律规定

1、买卖不破租赁的构成要件

租赁合同有效；

出租人已将租赁物交付给承租人，承租人占有中；

租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。

2、买卖不破租赁的法律效果

新的所有权人法定承受该租赁合同，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限），自动将出租人变更为新的所有权人。

这是一种法律规定的合同权利义务的概括承受，属于债权债务的法定移转。

3、租赁物

动产（汽车）租赁合同与不动产（房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。

4、租赁合同的类型

以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：出租人为租赁物的所有权人的；出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。

二、买卖不破租赁抵押、买卖不破租赁的例外

1、租赁物被没收、征收的。

2、先抵押后出租，抵押权已经登记的。

3、房屋在出租前已被人民法院查封的。