房屋买卖合同无效,房屋租赁合同无效

一、房屋买卖合同无效、二手房买卖合同无效、商品房买卖合同无效

1、房地产分离出卖

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出 这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。

部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也视为无效。

3、侵犯优先购买权

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、单位违反规定购房

机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

5、价格上有欺诈行为

买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同 议定的价款、期限和方式交付。

但如果卖方在房屋质量问题上有欺诈、 隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

二、小产权房买卖合同无效、建筑合同无效

1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能最终导致合同无效的风险。

2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效的难以被法院支持。

3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。

如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

4、故购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。