一、房地产交易

1、房地产交易，即房地产转让、抵押、租赁。

2、交易采用房地一体主义（即房随地走、地随房走）。

3、房地产转让，即买卖、赠与、出资等方式。

4、国家实行房地产成交价格申报制度。

5、房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。

6、不得转让的房地产：

出让土地使用权，不符合1金2证1投资条件；

被司法机关和行政机关查封或者限制房地产权利的；

被收回土地使用权的；

共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

权属有争议的；

未依法登记领取权属证书的。

二、房地产交易的合同问题

1、划拨土地使用权转让合同

未经批准转让划拨土地使用权的，合同无效可补正（起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效）。

2、划拨土地使用权投资合同

未经批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效可补正（起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效）。

3、合作开发房地产合同

当事人一方具备房地产开发经营资质的，合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，合同无效可补正（但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效）。

4、商品房预售合同

未取得商品房预售许可证明，出卖人与买受人订立的商品房预售合同无效可补正（在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。

商品房预售合同未办理登记备案手续，合同有效。

5、一房二卖（或抵押）

买受人可以请求：解除合同；返还已付购房款及利息；赔偿损失；并可请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

6、面积误差比超过3%部分

房价款由出卖人双倍返还买受人。

一、国有土地使用权特征、收回

1、国有土地使用权的特征

用益特权；主体无限制（境内外法人、组织、个人）；取得方式：出让（有偿、有期限）；划拨（无偿、无期限）；可有期限，可无期限。

2、收回国有土地使用权的情况

适当补偿：公共利益需要使用土地，可收回；旧城区改建，需要调整使用土地。

出让合同到期未申请续期或未获批准；单位撤销迁移等，停止使用原划拨的国有土地；公路、铁路、机场等经核准报废。

二、国有土地使用权取得方式：出让

1、是双务有偿有期限合同

商业地产：出让拿地。

2、出让地（交易无限制）

出让取得土地使用权，可以单独设定抵押权，可转让、出租、合资合作等。

3、出让方式

拍卖、招标、双方协议。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，原则采取拍卖、招标。

4、出让合同的变更和到期

约定的使用年限届满的：土地使用者提出申请后，原则上应当批准继续使用；但社会公共利益的需要，可不批准续期；申请时间：至迟于届满前1年申请续期。

5、出让地+房的转让条件

缴完土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

受让人改变土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

6、新增财产

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

7、出让地：用地规划

规划部门确定规划条件－签订出让合同－合同签订后，规划委员会发建设用地规划许可证。

三、国有土地使用权取得方式：划拨

1、国有土地使用权取得方式：划拨

行政行为（经县以上政府批准/国有地）。

可有偿，可无偿。

一般无期限。

划拨用地范围：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；城市公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等。

2、划拨地+房的交易

划拨地交易受限：划拨方式取得的土地使用权，不能单独抵押、转让。

房+划拨地可抵押：划拨方式取得的土地使用权，现设定房地产抵押权的：拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿（先缴纳出让金，再抵押权人受偿）。

房+划拨地可租赁：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

发+划拨地可转让：应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或作其他处理。

一、土地承包经营权

1、农民集体所有的土地，可由本集体经济组织的成员承包经营，也可由外单位或个人承包经营。

2、农民集体所有的土地

由本集体经济组织的成员承包经营：农林牧渔+承包合同+30年；承包土地的调整，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

由外人承包经营：农林牧渔+承包合同+合同期限约定+2/3同意+报乡（镇）政府批准。

二、集体土地使用权

1、集体土地不得出让、转让、出租于非农业建设（集体土地原则只能用于农林牧渔）。

2、集体土地用于建设用地的情况：兴办乡镇企业；村民建设用地；乡（镇）村公共设施；乡（镇）村公益事业。

3、宅基地：农村村民一户只能拥有一处宅基地（一户一宅）；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准（宅基地不能单独出租、出卖，但是依据房地一体原则，可以出租、出卖住房，宅基地使用权随房出租、出卖而转移）。

4、（集体土地）农用地转用审批：征收农用地的，应当先行办理农用地转用审批；经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省级政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。

5、农用地转建设用地：国务院批准（省级政府批准的道路、管线工程；省级政府批准大型基础设施建设项目；国务院批准的建设项目）；省级政府批准（其他建设项目占地审判。

6、征收：国务院批准（基本农田、基本农田外的耕地>35公顷、其他土地>70公顷）；省级政府批准报国务院备案：其他土地。

7、集体土地用于建设的审批程序

集体土地：乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设、农村村民住宅（除外）；

程序：建设单位向乡镇政府提用地申请；农用地转用审批（土地局）；政府报城乡规划部门核发乡村建设规划许可证；土地部门办用地审批手续。

一、土地分类

1、依用途分类（国家实行土地用途管制制度）

农用地：直接用于农业生产的土地（包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）。

建设用地：建造建筑物、构筑物的土地（包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）。

未利用地：农用地和建设用地以外的土地。

2、依所有制分类

全民所有制：国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

集体所有制：分3级（乡、村、组）：村农民集体所有；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有。

乡（镇）农民集体所有。

二、临时用地

1、临时用地，由县以上国土局批准。

2、其中在城镇规划区域内进行临时建设的，应经城乡规划主管部门批准。

3、临时使用集体土地的，土地使用者应当与农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并支付临时使用土地补偿费。

4、临时使用土地，不得修建永久性建筑物。

5、临时用地期限，一般不超过2年。

6、临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

三、土地纠纷的处理

1、土地确权纠纷

确权纠纷顺序：协商－政府处理－行政诉讼。

单位之间的土地确权纠纷争议：由县级以上政府处理。

个人之间、个人与单位之间的土地确权纠纷：由乡或县级以上政府处理。

2、土地侵权纠纷

侵犯纠纷可直接提起民事诉讼：土地侵权纠纷，由当事人协商处理。协商不成的，可由土地行政管理部门进行行政调处，当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。