房地产交易的合同问题

一、房地产交易

1、房地产交易，即房地产转让、抵押、租赁。

2、交易采用房地一体主义（即房随地走、地随房走）。

3、房地产转让，即买卖、赠与、出资等方式。

4、国家实行房地产成交价格申报制度。

5、房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。

6、不得转让的房地产：

出让土地使用权，不符合1金2证1投资条件；

被司法机关和行政机关查封或者限制房地产权利的；

被收回土地使用权的；

共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

权属有争议的；

未依法登记领取权属证书的。

二、房地产交易的合同问题

1、划拨土地使用权转让合同

未经批准转让划拨土地使用权的，合同无效可补正（起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效）。

2、划拨土地使用权投资合同

未经批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效可补正（起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效）。

3、合作开发房地产合同

当事人一方具备房地产开发经营资质的，合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，合同无效可补正（但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效）。

4、商品房预售合同

未取得商品房预售许可证明，出卖人与买受人订立的商品房预售合同无效可补正（在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。

商品房预售合同未办理登记备案手续，合同有效。

5、一房二卖（或抵押）

买受人可以请求：解除合同；返还已付购房款及利息；赔偿损失；并可请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

6、面积误差比超过3%部分

房价款由出卖人双倍返还买受人。