国有土地使用权取得方式：出让、划拨

一、国有土地使用权特征、收回

1、国有土地使用权的特征

用益特权；主体无限制（境内外法人、组织、个人）；取得方式：出让（有偿、有期限）；划拨（无偿、无期限）；可有期限，可无期限。

2、收回国有土地使用权的情况

适当补偿：公共利益需要使用土地，可收回；旧城区改建，需要调整使用土地。

出让合同到期未申请续期或未获批准；单位撤销迁移等，停止使用原划拨的国有土地；公路、铁路、机场等经核准报废。

二、国有土地使用权取得方式：出让

1、是双务有偿有期限合同

商业地产：出让拿地。

2、出让地（交易无限制）

出让取得土地使用权，可以单独设定抵押权，可转让、出租、合资合作等。

3、出让方式

拍卖、招标、双方协议。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，原则采取拍卖、招标。

4、出让合同的变更和到期

约定的使用年限届满的：土地使用者提出申请后，原则上应当批准继续使用；但社会公共利益的需要，可不批准续期；申请时间：至迟于届满前1年申请续期。

5、出让地+房的转让条件

缴完土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

受让人改变土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

6、新增财产

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

7、出让地：用地规划

规划部门确定规划条件－签订出让合同－合同签订后，规划委员会发建设用地规划许可证。

三、国有土地使用权取得方式：划拨

1、国有土地使用权取得方式：划拨

行政行为（经县以上政府批准/国有地）。

可有偿，可无偿。

一般无期限。

划拨用地范围：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；城市公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等。

2、划拨地+房的交易

划拨地交易受限：划拨方式取得的土地使用权，不能单独抵押、转让。

房+划拨地可抵押：划拨方式取得的土地使用权，现设定房地产抵押权的：拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿（先缴纳出让金，再抵押权人受偿）。

房+划拨地可租赁：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

发+划拨地可转让：应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中土地收益上缴国家或作其他处理。