一房数租,房屋租赁合同的法定承受

2015年11月4日

一、一房数租

1、城镇房屋租赁合同解释第6条

该条确立了债权具有平等性的例外规则,即在一房数租中,在每一个租赁合同均有效时,承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。

2、同一出租人,就同一房屋,与两个以上的承租人订立房屋租赁合同,为一房数租。

3、一房数租中,依照下列顺序,确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序:

已经合法占有租赁房屋的承租人优先;

已经办理登记备案手续的承租人优先;

合同成立在先的承租人优先

二、房屋租赁合同的法定承受

1、房屋租赁合同法定概括移转的规则:

在房屋租赁合同的存续期间;

承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪;

下列3类人有权法定承受该房屋租赁合同:

与承租人生前共同居住的人(不要求是仅亲属或者继承人);

承租人的共同经营人(限于承租人为个体工商户的情形);

承租人的其他合伙人(限于承租人参与个人合伙的情形)。

2、这一制度仅适用于城镇房屋租赁合同,对其他合同(如汽车租赁合同)不适用。

承租人须为自然人(包括个体工商户、参与个人合伙),若承租人为法人,上述制度不适用。

  • 深圳黄华律师:13242966417(15年律师经验)
  • 深圳律师事务所:广东贤耀律师事务所
  • 深圳市南山区创业路亿利达大厦1栋518

不定期租赁合同的解除

2015年11月4日

一、不定期租赁合同的概念、情形

1、不定期租赁合同的概念

指未约定租赁期限的租赁合同

2、不定期租赁合同包括以下三种情形

没有约定租赁期限的;

租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的;

租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的。

二、不定期租赁合同任意解除权

1、不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权。

2、出租人和承租人均有权随时解除合同

3、出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

  • 深圳黄华律师:13242966417(15年律师经验)
  • 深圳律师事务所:广东贤耀律师事务所
  • 深圳市南山区创业路亿利达大厦1栋518

买卖合同风险转移原则,买卖合同风险转移规定

2015年11月4日

一、买卖合同风险转移原则

1、风险负担的移转采用交付主义

法律另有规定或当事人另有约定外,在买卖合同中,标的物交付前,风险由出卖人承担;标的物交付后,风险由买受人承担。

2、交付的含义

交付指买卖标的物占有的移转,现实交付、简易交付、指示交付、占有改定在风险移转上的功能完全相同。

3、只要标的物已经交付,即使买受人尚未取得标的物的所有权,风险也移转由买受人承担。

因此:保留所有权买卖中,自完成动产交付时,风险即移转给买受人承担。

不动产买卖合同中,只要完成了不动产交付,即使尚未办理过户登记,风险也由买受人承担。

4、只要出卖人不构成根本违约,出卖人交付标的物后,风险即由买受人承担。

出卖人交付了标的物,但出卖人有其他非根本违约行为,买受人虽应承担风险,但买受人仍可对出卖人主张违约责任。

如果出卖人的交付本身构成根本违约,那么出卖人的交付就约等于没有交付,所以风险就不会发生移转。

5、出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料(如保险单、合格证、原产地证明书等)的,只要已经完成了标的物的交付,风险也发生移转。

二、买卖合同风险转移规定

1、货交第一承运人

当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,就完成了现实交付,风险就转移给买受人承担。

标的物需要运输包括两个因素:指约定标的物由出卖人负责办理托运,承运人是独立于买卖合同当事人之外的运输业者。

2、在指定地点货交承运人

出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人负担,但当事人另有约定的除外。

3、出卖人依法提存

债务人依照法律规定提存标的物后,提存物毁损、灭失的风险由债权人承担。据此,出卖人依法提存后,风险移转由买受人承担。

二、买卖合同风险负担的例外规则

1、标的物尚未交付,风险已经移转给买受人,包括:

在途货物买卖;买受人迟延受领;买受人迟延提货。

2、标的物虽已交付,风险仍未移转:

出卖人的交付行为构成根本违约(质量不符合要求,致使合同目的不能实现的),即使已经交付,风险也不发生移转。

3、在途货物买卖

在途货物买卖指出卖人与买受人就正在运输旅途中的标的物订立买卖合同。

风险移转规则:在途货物买卖中,自买卖合同成立时起,风险即移转给买受人承担。

这一规则与当事人是否约定交付地点无关,只要当事要没有约定风险负担规则

在途货物买卖中,若出卖人在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人,合同成立时不发生风险移转的效果。

在途货物买卖的标的物是特定物,自合同成立时起,风险移转。

在途货物买卖的标的物若为种类物,在特定化于该买卖合同中之前,即使合同已经成立,风险也不移转。

4、买受人迟延受领

因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

5、房屋买卖合同的买受人受领延迟

除非法律另有规定或当事人另有约定,买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

6、买受人迟延提货

买卖双方当事人对交付地点没有约定或者约定不明确,且标的物不需要运输的,出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的,出卖人应当在该地点交付标的物;不知道标的物在某一地点的,应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

因此,当出卖人在交付期限届至时将标的物置于该交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自买受人违反约定之日起由买受人承担。

7、出卖人根本违约

出卖人根本违约,出卖标的物的质量不符合要求,致使不能实现合同目的的,买受人有权拒绝接受标的物或者解除合同,标的物毁损、来件的风险由出卖人承担。

  • 深圳黄华律师:13242966417(15年律师经验)
  • 深圳律师事务所:广东贤耀律师事务所
  • 深圳市南山区创业路亿利达大厦1栋518

买卖合同风险承担,买卖合同风险负担

2015年11月3日

一、买卖合同风险承担、买卖合同风险负担

1、买卖合同风险承担的概念

买卖合同中的风险负担,指买卖合同生效后,合同履行完毕前,因不可归责于双方当事人的事由致使标的物毁损灭失时,应由哪一方当事人承担价金风险的问题。

2、时间因素

买卖标的物的毁损、灭失须发生在合同生效之后,消灭之前。风险负担属于买卖合同的效力问题。

所以,若买卖合同无效、不成立(此时,买受人并不基于有效的买卖合同负担支付价金的义务),标的物毁损、灭失的问题就不属于买卖合同风险负担问题。而属于民法上的其他风险

3、原因因素

须买卖标的物的毁损、灭失不可归责于双方当事人。主要指由于不可抗力、意外事件、第三人的原因毁损、灭失。

如果合同当事人对标的物毁损、灭失有具有过错(具有可归责事由),应按违约责任或侵权处理,不再属于买卖合同风险负担问题。

4、标的物因素

无论买卖的标的物是种类物还是特定物,买卖合同均存在风险负担的问题

但是,只有特定物的买卖才存在风险负担移转的问题,种类物虽有风险负担问题,但不存在风险负担移转的问题。

只要买卖的标的物扔为种类物,尚未特定化,买受人就可能承担风险(风险由出卖人承担,不可能转移给买受人)。

当事人对风险负担没有约定,标的物为种类物,出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同,买受人主张不负担标的物毁损、灭失风险的,人民法院应予支持。

  • 深圳黄华律师:13242966417(15年律师经验)
  • 深圳律师事务所:广东贤耀律师事务所
  • 深圳市南山区创业路亿利达大厦1栋518

试用买卖合同纠纷,不属于试用买卖的情形

2015年11月3日

一、试用买卖的概念、特征

1、试用买卖的概念

试用买卖指出卖人与买受人约定,于买卖合同成立时,出卖人将标的物交付给买受人试验或检验,若买受人在试用期内认可该买卖,则买卖合同自认可时生效的特殊买卖。

2、试用买卖的特征

买卖合同已经成立,但尚未生效,该买卖合同附生效条件(随意条件),自买受人认可时生效

二、下列买卖不属于试用买卖

1、约定的标的物经过试用或者检验符合一定要求时,买受人应当购买标的物(无认可权)。

2、约定第三人经实验对标的物认可时,买受人应当购买标的物(原因:买受人无认可权)。

3、约定买受人在一定期间内可以调换标的物(原因:其实质是在一个生效的买卖合同中,约定买受人享有任意变更权)。

4、约定买受人在一定期间内可以退还标的物(原因:其实质是在一个生效的买卖合同中,约定买受人享有任意变更权)。

三、买受人的认可权

1、认可是权利,而非义务

买受人拒绝认可,无须任何理由。

2、认可权是形成权

即使在试用期内,出卖人不再愿意将标的物出卖给买受人,只要买受人认可,买卖合同仍然有效。

3、须在试用期内认可

试用期的长度由双方约定,没有约定的,又不能按照漏洞填补规则确定的,由出卖人确定。

4、认可是否具有溯及力

对此有争议,大陆通说观点认为,买受人的认可无溯及力,买卖合同自认可时生效,而非溯及自成立时生效。

5、认可行为是单方法律行为,可采用三种方式认可:

明示认可:即买受人以口头或者书面方式表示认可。

以推定方式认可:即买受人通过实施特定的行为予以认可。买受人在试用期内已经支付一部分价款的,构成认可;在试用期内,买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为,构成认可。

以单纯沉默的方式认可:试用期间届满,买受人对是否购买标的物未作表示的,视为购买。

四、买受人拒绝认可的效果

1、买受人拒绝认可的,买卖合同确定不发生效力(不能说买卖合同无效),买受人应当返还标的物,但不支付标的物的使用费(此点与分期付款买卖不同)。

2、拒绝是形成权,可以采用明示或者推定的方式。

试用期内或者试用期满,买受人向出卖人返还标的物,可推定其具有拒绝的意思。

  • 深圳黄华律师:13242966417(15年律师经验)
  • 深圳律师事务所:广东贤耀律师事务所
  • 深圳市南山区创业路亿利达大厦1栋518