一、承租人优先购买权案例、优先购买权司法解释
1、承租人优先购买权
指出租人出售出租房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。
优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件下，同等条件主要指价格条件。
不是任何承租人都享有优先购买权的，只有房屋租赁关系中的承租人有优先购买权。
出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，即丧失优先购买权。
2、承租人优先购买权行使时应注意
承租人的优先购买权仅限于房屋租赁场合。
出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失。
在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。
二、租赁优先购买权、房屋优先购买权、优先购买权通知
1、承租人优先购买权行使的例外情形
房屋共有人行使优先购买权的：房东和朋友等其他人共同买的，这时另一方要把整套房买了，那租客是没有优先购买权的。
房东将房屋卖给近亲属：包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，租客不享有优先购买权。
房东履行通知义务后，租客在15日内未明确表示购买的，租客将丧失优先购买权。
购买房屋的第三人出于善意并办理登记手续的。
一、什么是买卖不破租赁
1、买卖不破租赁指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
2、简而言之就是租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。
3、不动产租赁合同与动产租赁合同均适用买卖不破租赁。
二、买卖不破租赁的法律规定
1、合同法第229条规定
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、合同法第230条规定
出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
三、房屋买卖不破租赁
1、买卖不破租赁的构成条件
租赁合同有效；
租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。
2．买卖不破租赁的例外情形
租赁物被没收、征收的；
先抵押后出租，抵押权已经登记的；
房屋在出租前已被法院依法查封的。
一、撤销购房合同、网签合同如何撤销、撤销合同申请
1、借款转变为购房款，房屋买卖合同被撤销
甲以自有的房产作抵押向已借款480000元，借款期到后无力偿还，甲将抵押的房产作价480000元转让给已并订立房屋买卖合同。
因为房屋实际价格远高于转让价，甲向法院提起撤销房屋买卖合同之诉。
征求双方当事人的同意，法院委托某房地产评估公司对该房产作出价值评估，评估结果：该房产价格为72万。
合同法司法解释（二）规定
转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价。
本案双方所签订的房屋买卖合同约定交易价不到市场价的70%（720000元×70％＝504000元），可以认定本案交易价为明显不合理的低价，违反了公平、等价有偿原则，显失公平。
依据上述规定，法院做出撤销买卖合同的判决。
2、依据买卖双方口头约定撤销网签合同有风险吗
买卖双方口头约定撤销网签合同后重签合同，依据双方口头约定撤销网签合同，是否有风险？
有风险，网签合同是交易过户的必要条件，重签合同会导致合同编号、网签时间等信息变更。
合同撤销后，一方拒绝重新签署网签合同，将导致交易终止或迟延。
一方否认同意过撤销合同，将承担私自解除网签合同的风险，即赔偿因撤销合同而给买卖双方造成的损失。
所以，若要撤销网签合同后重签合同，需买卖双方签署撤销网签合同确认书明确撤销网签合同，并明确双方重签合同的时间等具体内容。
二、撤销劳动合同、撤销赠与合同、委托合同的撤销
1、撤销赠与合同
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有公益性质的赠与合同和经过公证的赠与合同除外。
对于所有权已经转移的赠与、具有公益性质的赠与或经过公证的赠与，只有在受赠人出现法定情形时，赠与人才可以撤销赠与。
2、可以撤销赠与合同的法定情形包括如下3种
严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
对赠与人有扶养义务而不履行；
不履行赠与合同约定的义务。 阅读全文…
一、房屋买卖合同有效期、房屋租赁合同有效期
1、对于以违法建筑出租的效力认定
根据房屋租赁解释规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
2、是否竣工验收对合同效力的影响
建筑法第61条规定：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
违反此条规定即属于合同法规定的违反法律、行政法规的强制规定的无效合同。
3、擅自改变土地出让合同中约定土地用途对合同效力的影响
出租方为获得高额租金，经常将非商业用途的房屋作为商业用途出租。
因擅自改变土地用途的行为并不是违反法律、行政法规中效力性强制性规范，所以一般不应因此确认合同无效。
土地出让人可以选择是解除合同，或是要求使用权人补交相应的土地出让金。
4、在建房屋的租赁受法律保护
城市房地产管理法中确认了房屋租赁制度，其对出租房屋并没有在建房与现房的区分，因此法院据此审理在建房屋租赁纠纷案件时，将认为合同有效。
5、其它因素对合同效力影响的判断标准
租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
承租租赁物进行非法活动不影响租赁合同的效力，只是此时法律赋予出租人有终止合同、请求赔偿的权利。
二、购房合同有效期、购销合同有效期
1、合同主体是否符合规定
2、房屋是否为法律法规禁止出租
3、房屋租赁合同的内容是否合法
4、是否进行过登记备案。
三、转租合同有效吗
1、二房东转租房屋，合同是否有效
在出租人同意的情况下，承租人可以将房屋转租他人，但是租赁期限应该在承租人的剩余租期内，超过了剩余租期的，超过的期限应当征得出租人的同意，否则无效。
如果未经出租人同意，承租人私自将房屋转租的，依据合同法的规定，出租人可以解除合同。
对于出租人的合同解除权是有期限限制的，即在知道或者应当知道承租人转租时起6个月内提出。
在未经出租人同意的情况下转租房屋，租赁合同的效力是不确定的，如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后6个月内没有提出异议，则在剩余租赁期内的转租合同有效。
如果出租人知道后在6个月内提出了异议，则转租合同无效，出租人可以请求解除合同。 阅读全文…
一、房屋买卖合同无效、二手房买卖合同无效、商品房买卖合同无效
1、房地产分离出卖
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出 这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。
部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也视为无效。
3、侵犯优先购买权
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、单位违反规定购房
机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。
5、价格上有欺诈行为
买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同 议定的价款、期限和方式交付。
但如果卖方在房屋质量问题上有欺诈、 隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
二、小产权房买卖合同无效、建筑合同无效
1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能最终导致合同无效的风险。
2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效的难以被法院支持。
3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。
如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
4、故购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。