房屋买卖合同有效期,房屋租赁合同有效期

2014年8月14日

一、房屋买卖合同有效期、房屋租赁合同有效期

1、对于以违法建筑出租的效力认定

根据房屋租赁解释规定:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

2、是否竣工验收对合同效力的影响

建筑法第61条规定:未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

违反此条规定即属于合同法规定的违反法律、行政法规的强制规定的无效合同

3、擅自改变土地出让合同中约定土地用途对合同效力的影响

出租方为获得高额租金,经常将非商业用途的房屋作为商业用途出租。

因擅自改变土地用途的行为并不是违反法律、行政法规中效力性强制性规范,所以一般不应因此确认合同无效。

土地出让人可以选择是解除合同,或是要求使用权人补交相应的土地出让金。

4、在建房屋的租赁受法律保护

城市房地产管理法中确认了房屋租赁制度,其对出租房屋并没有在建房与现房的区分,因此法院据此审理在建房屋租赁纠纷案件时,将认为合同有效。

5、其它因素对合同效力影响的判断标准

租赁合同约定的租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。

承租租赁物进行非法活动不影响租赁合同的效力,只是此时法律赋予出租人有终止合同、请求赔偿的权利。

二、购房合同有效期、购销合同有效期

1、合同主体是否符合规定

2、房屋是否为法律法规禁止出租

3、房屋租赁合同的内容是否合法

4、是否进行过登记备案。

三、转租合同有效吗

1、二房东转租房屋,合同是否有效

在出租人同意的情况下,承租人可以将房屋转租他人,但是租赁期限应该在承租人的剩余租期内,超过了剩余租期的,超过的期限应当征得出租人的同意,否则无效。

如果未经出租人同意,承租人私自将房屋转租的,依据合同法的规定,出租人可以解除合同。

对于出租人的合同解除权是有期限限制的,即在知道或者应当知道承租人转租时起6个月内提出

在未经出租人同意的情况下转租房屋,租赁合同的效力是不确定的,如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后6个月内没有提出异议,则在剩余租赁期内的转租合同有效。

如果出租人知道后在6个月内提出了异议,则转租合同无效,出租人可以请求解除合同阅读全文…