一、房屋所有权转移登记、房屋所有权初始登记

1、房屋所有权转移登记

转移登记指房屋所有权发生转移而进行的登记。

需要办理转移登记的情形包括：买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、房屋分割、合并导致所有权转移；

以房屋出资入股；

法人或其他组织分立、合并，导致所有权发生转移；

以及法律法规规定的其他情形。

2、房屋所有权转移登记，应当提交的材料

登记申请书；申请人身份证明；

房屋所有权证书或房地产权证书；

证明房屋所有权发生转移的材料；

其他必要材料；

3、房屋所有权初始登记

初始登记是指合法建造房屋的申请人为取得房屋所有权进行的登记。

4、房屋所有权初始登记的，应当提交的材料

登记申请书；申请人身份证明；

建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；

房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；

其他必要材料。

二、房屋所有权证是不是房产证

1、房产证即房屋所有权证

是依法保护房屋所有权的合法凭证，是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

2、房屋所有权取得

分为原始取得和继受取得两种。

3、原始取得

指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。

主要包括：依法建造房屋；依法没收房屋；收归国有的无主房屋；合法添附的房屋(如翻建、加层)。

4、继受取得

指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。

继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。

5、因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式

房屋买卖(包括拍卖)；房屋赠与；房屋相互交换。

房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

6、因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权

在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。

一、所有权保留条款、保留所有权利

1、当事人可就动产

约定所有权保留条款。

2、所有权保留条款的主要价值

在债务人未依合同约定履行债务时，包括债务人破产清算时，债权人可依合同约定或依法律规定行使取回权。

3、依所有权保留条款行使取回权的

买卖合同并不当然解除。

4、如有必要，可向委托人进行相应提示

第三人如善意取得标的物所有权或其他物权的，出卖人不得主张取回权；

买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人不得主张取回权。

5、所有权保留是有利于出卖人的条款

由于市场经济逐渐由卖方市场转为买方市场，存在着大量的非即时交易，比如分期付款。

如果卖方一开始就把出卖物的所有权转移给买方，那么要是买方得到所有权后不履行剩下余款的支付或不履行当时约定的主要义务时，可能给卖方造成的损害。

而所有权保留，很好的解决了这一问题。

只要买方到期没有完成约定的义务时，如不支付余下的货款，卖方就能依其其所保留的所有权取回标的物。

二、所有权保留合同、所有权保留买卖合同

1、所有权保留

指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律的规定或当事人的约定，财产所有人移转标的物的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部或全部价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。

2、合同法第134条规定

当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

3、买卖合同解释

第34条规定：买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，法院不予支持。

第35条规定：当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，法院应予支持：

（一）未按约定支付价款的； （二）未按约定完成特定条件的； （三）将标的物出卖、出质或作出其他不当处分的。

取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，法院应予支持。

第36条规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，法院不予支持。

在本解释第35条第一款第（三）项情形下，第三人依据物权法第106条的规定已经善意取得标的物所有权或其他物权，出卖人主张取回标的物的，法院不予支持。

第37条规定：出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，法院应予支持。

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；

如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，法院应予支持，但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

三、所有权保留风险转移

1、所有权转移与风险转移

http://blog.sina.com.cn/s/blog_625e88df0100fqir.html

一、所有权保留制度、所有权保留的风险承担

1、所有权保留

指买卖双方在合同中约定，买受人未支付价款或履行其他义务时，买卖标的物的所有权仍保留于出卖人的一种担保方式。

2、所有权保留制度

所有权保留制度不是规定在担保法中的一种担保方式，而是规定在合同法的买卖合同章节中。

它实际上起到了担保的作用，而且较之于担保法规定的担保方式，具有实行便利、手续简单的优点，是一种更加行之有效的债权危机预防方法。

3、所有权保留的适用范围

所有权保留适用于非即时结清的合同。

所有权保留只适用于买卖合同，而不能适用于其他场合，否则就会导致无效。

4、所有权保留的作用

督促买受人付清价款，否则买卖标的物的所有权不发生转移。

买受人付不清价款时，出卖人行使买卖标的物返还请求权，并且还可以就标的物的折旧债权和买受人的返还已付价款债权主张抵销，以避免或减轻自己遭受标的物折旧或灭失的损害。

二、所有权保留物权法、所有权保留司法解释

1、根据物权法、合同法及其司法解释

买受人对所有权保留的救济途径主要是指对买卖标的物的取回权。

2、该权利的实现基础包括

买受人存在未按约定支付价款或报酬的；

未按约定完成特定条件的；

将标的物出卖、出质或作出其他不当处分的等情形。

3、根据买卖合同司法解释的规定

买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

出卖人对标的物的另行处分权并不以是否行使合同解除权为前提。

即无论合同是否被解除，出卖人均有行使另行处分权的法律空间。

三、所有权保留案例、所有权保留案件

1、所有权保留条款的适用范围

买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，法院不予支持。

因此，所有权保留规则仅适用于动产，不适用于不动产。

2、所有权保留条款的适用条件

当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，法院应予以支持：

（一）未按约定支付价款的；

（二）未按约定完成特定条件的；

（三）将标的物出卖、出质或作出其他不当处分的。

同时，取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，法院应予以支持。

3、所有权保留条款的适用例外

如买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，法院不予支持。

同时，在本解释第35条第1款第（三）项情形下，第三人依据物权法第106条的规定已经善意取得标的物所有权或其他物权，出卖人主张取回标的物的，法院不予支持。

4、所有权的回赎原则规定

如出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，法院应予以支持。

当然，买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

一、所有权的概念

1、所有权的概念

所有权指所有人在法律限制的范围内对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。

所有权是对生产劳动的目的，对象，手段，方法和结果的支配力量，它是一种财产权，所以又称财产所有权。

所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。

2、所有权概念的生活解释

你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。

二、所有权性质

1、整体性

它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。

由此所有权才可以派生出他物权，即他物权系从所有权上新创设而取得，而非从所有权中分割取得。

2、本源性

所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。

3、弹力性

所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，因此所有权犹如弹簧，可因承受负担或负担的消除而伸缩。

4、永久性

所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权，此与他物权及债权均有不同。

5、社会性

为社会公益之需，所有权在现代社会中应受法律的限制，由此使所有权呈现较强的社会化色彩。

三、所有权包括哪些、所有权的内容

1、占有

指对物的控制，可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。

2、使用

指依物的通常用法而加以利用。

3、收益

指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益。

4、处分

指对物进行事实上或法律上的处置，即决定物在事实上或法律上的命运。

其中前者是指对物予以有形的变更或毁损物的本体，后者如所有权转移或设定用益物权、担保物权。

上述诸权项中，使用权是所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。

四、所有权的取得、所有权转移

1、原始取得和继受取得

原始取得指非依他人既存的权利而是基于法律规定直接取得所有权，包括先占、生产、收益孳息、添附、无主物和罚没物的法定归属、动产的善意取得、没收等方式。

继受取得是指基于他人既存的权利而取得所有权，其方式主要是法律行为。

2、不动产所有权的取得

依法律行为而取得：双方法律行为(如基于买卖合同、赠与合同)；单方法律行为(如受遗赠)。

依法律行为以外的事实而取得：如继承、建造(如房屋的建造、围海造田)、法院判决、强制执行以及公用征收、没收等行政行为。

3、动产所有权的取得

依法律行为而取得；依法律行为以外的事实而取得所有权。

4、所有权转移

指义务人将标的物的所有权转让于权利人的行为，通常有两种方法。

动产一般以占有为权利公示方法，除法律另有规定或者当事人另有约定以外，其所有权依交付而转移，毋须办理特殊手续。

民法通则第72条第2款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，当事人另有约定的除外。