买卖不破租赁原则,买卖不破租赁的例外

2015年3月17日

一、买卖不破租赁原则

1、租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。

2、在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状。

也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。

3、如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。

二、买卖不破租赁的例外、租赁不破抵押

1、物权法第190条规定

订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁合同关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

2、担保法解释第66条规定

抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

如果抵押人已书面告知租赁合同承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成租赁合同承租人的损失,由承租人自己承担。

3、先抵押后租赁的财产,如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现造成租赁合同承租人的损失,由承租人自己承担

不管签了多长的租赁合同,一旦出租财产的抵押权人行使所有权时,租赁合同便没有任何约束力。

三、买卖不破租赁纠纷案例

1、买卖不破租赁纠纷案例

http://wenku.baidu.com/view/13692b2601f69e31433294c3.html

2、买卖不破租赁案例

http://www.chinalawedu.com/news/21730/21734/2006/7/li425311143172760021969-0.htm