买卖不破租赁原则,买卖不破租赁的例外
2015年3月17日
一、买卖不破租赁原则
1、租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。
2、在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状。
也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。
3、如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
二、买卖不破租赁的例外、租赁不破抵押
1、物权法第190条规定
订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁合同关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、担保法解释第66条规定
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
如果抵押人已书面告知租赁合同承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成租赁合同承租人的损失,由承租人自己承担。
3、先抵押后租赁的财产,如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权,抵押权实现造成租赁合同承租人的损失,由承租人自己承担。
不管签了多长的租赁合同,一旦出租财产的抵押权人行使所有权时,租赁合同便没有任何约束力。
三、买卖不破租赁纠纷案例
1、买卖不破租赁纠纷案例
http://wenku.baidu.com/view/13692b2601f69e31433294c3.html
2、买卖不破租赁案例
http://www.chinalawedu.com/news/21730/21734/2006/7/li425311143172760021969-0.htm