1、表见代理的法律规定

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这种代理行为，就是所谓的表见代理。

从上述表见代理的法律规定可以看出，表见代理的成立要件是“相对人有理由相信行为人有代理权”。也就是说，相对人有义务证明自己有理由相信。

2、相对人应当怎样证明呢？

在没有书面授权书的情况下，相对人能举证的证据都是间接证据，例如代理人曾经代理过被代理人与相对人交易的有关书面文件、代理人的名片、工作证、结婚证，以及证人证言等。这些证据不仅必须具备作为有效证据的真实性、合法性和关联性，还要有充分的证明力才可能被法院采信。相对人除了举证证明自己相信代理人有权代理的证据外，还应当证明自己尽到了审慎义务。比如说，代理人持有的配偶房产证原件，相对人应当询问原件的来源。既然没有书面授权，相对人应当询问没有书面授权的原因；相对人如果以前与被代理人打过交道，能识别被代理人的声音，应当直接打电话给被代理人本人核实。如果来源不明，就没有任何的证明力或未经核实，相对人就不应该相信其有权代理。相对人在证明自己尽到了审慎义务后，前述证据才具备证明力，相对人才能让法院认可自己有理由相信代理人有权代理，代理人的代理行为才会被法院认定为构成表见代理。

3、有房产证和结婚证，就能构成表见代理吗？

那么，假如有一个人没有书面授权，拿着仅登记了配偶名字的房产证原件、结婚证原件，代理配偶签订房产买卖合同。假设房产证、结婚证都具备了真实性、合法性和关联性，能不能构成表见代理呢？

笔者认为，房产证不足以让相对人相信代理人有代理权。房产证是不动产权属证书，仅能证明产权登记人拥有所登记的物权。代理人持有配偶名下的房产证，不能证明其有权代理处分该房产。

结婚证也不足以让相对人相信代理人有代理权。首先，结婚证有两本，代理人本来就持有结婚证，如果代理人用结婚证来证明其有代理权，本身就是一件不合常理的事情，任何一个心智正常的人都不免产生怀疑。其次，结婚证只能证明代理人与被代理人有夫妻关系，以及因夫妻关系而衍生的家事代理权。没有任何法律规定家事代理权能适用于大宗财产交易的代理。因此，结婚证也不能证明代理人有权代理处分房产。

笔者曾经代理过一起此类案件，是妻子在没有书面授权的情况下代理丈夫签订二手房买卖合同。深圳中院认为，房产登记在丈夫名下，两人虽系夫妻关系，但妻子没有处分权，在未经丈夫同意或追认的情况下，妻子处分房产的行为无效。由于相对人没有证据能证明妻子的代理得到了丈夫的同意或追认，买卖合同被认定为无效合同。

综上，结合法理和判例，代理人持有房产证和结婚，不能构成表见代理。

一、什么是射幸合同、射幸合同是什么意思

1、什么是射幸合同

射幸合同指当事人一方是否履行义务有赖于偶然事件的出现的一种合同。

这种合同的效果在于订约时带有不确定性。

保险合同是射幸合同中的典型一种，在合同的有效期间，如发生保险标的损失，则被保险人从保险人那里得到的赔偿金额可能远远超出其所支出的保险费。

反之，如果无损失发生，则被保险人只能付出保费而无任何收入。

2、射幸合同的构成要件

射幸合同当事人。

合同标的。

双方就成立射幸合同的真实意思表示。

二、确定合同与射幸合同

1、确定合同（实定合同）

指给付的内容和范围在合同成立时已经确定的合同，一般合同均为确定合同。

2、射幸合同（机会合同）

指给付的内容和范围在合同成立时尚不确定，其确定取决于合同成立后是否发生偶然事件的合同。

保险合同、抽奖合同、博彩合同都是射幸合同。

3、确定合同一般要求等价有偿，不能显失公平

否则会影响合同的效力，如显失公平的合同为可撤销合同，暴利合同因违背公序良俗可被认定无效。

4、射幸合同因双方的给付义务严重不对等

法律从公序良俗出发，对其种类、效力加以限制。

押赌合同在我国被认为是非法的；购买彩票的合同限于特定的种类；抽奖式有奖销售的奖金金额不得超过5000元。

一、表见代理的法律规定、表见代理的司法解释

1、合同法第49条规定

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

2、合同法解释(二)第13条规定

被代理人依照合同法第49条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。

3、民法通则第63条规定

公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

二、表见代理的法律后果、合同法表见代理、表见代理案例

1、对本人的效力

表见代理发生与有权代理同样的法律效果，相对人有权主张表见代理人所从事法律行为的效果直接归属于本人。

本人因承受表见代理的法律后果受有损失的，有权向无权代理人主张损害赔偿。

2、对相对人的效力

相对人享有选择权，相对人既可以主张有权代理的效果，亦可行使撤销权，撤销与本人之间的合同。

3、企业应如何防止表见代理的发生？

企业发生表见代理纠纷，绝大多数或是由于企业未依法办事，或是企业内部管理混乱，或是企业员工法律素质不高和行为不规范引起的。

因此，企业防止发生表见代理应从提高法律意识和规范企业行为入手，依法治企。

提高经营管理者的法制观念，强调依法办事。

4、表见代理案例分析

http://wenku.baidu.com/view/8d32dc116edb6f1aff001f01.html

一、买卖不破租赁原则

1、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。

2、在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状。

也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。

3、如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。

二、买卖不破租赁的例外、租赁不破抵押

1、物权法第190条规定

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

2、担保法解释第66条规定

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。

如果抵押人已书面告知租赁合同承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。

3、先抵押后租赁的财产，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现造成租赁合同承租人的损失，由承租人自己承担。

不管签了多长的租赁合同，一旦出租财产的抵押权人行使所有权时，租赁合同便没有任何约束力。

三、买卖不破租赁纠纷案例

1、买卖不破租赁纠纷案例

http://wenku.baidu.com/view/13692b2601f69e31433294c3.html

2、买卖不破租赁案例

http://www.chinalawedu.com/news/21730/21734/2006/7/li425311143172760021969-0.htm

一、什么是买卖不破租赁

1、买卖不破租赁指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

2、简而言之就是租赁物在租赁关系存续期间，发生所有权变动的，租赁合同继续有效。

3、不动产租赁合同与动产租赁合同均适用买卖不破租赁。

二、买卖不破租赁的法律规定

1、合同法第229条规定

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2、合同法第230条规定

出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

三、房屋买卖不破租赁

1、买卖不破租赁的构成条件

租赁合同有效；

租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。

2．买卖不破租赁的例外情形

租赁物被没收、征收的；

先抵押后出租，抵押权已经登记的；

房屋在出租前已被法院依法查封的。