有房产证和结婚证,就能构成表见代理吗?

2015年6月15日
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1、表见代理的法律规定

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。这种代理行为,就是所谓的表见代理。

从上述表见代理的法律规定可以看出,表见代理的成立要件是“相对人有理由相信行为人有代理权”。也就是说,相对人有义务证明自己有理由相信。

2、相对人应当怎样证明呢?

在没有书面授权书的情况下,相对人能举证的证据都是间接证据,例如代理人曾经代理过被代理人与相对人交易的有关书面文件、代理人的名片、工作证、结婚证,以及证人证言等。这些证据不仅必须具备作为有效证据的真实性、合法性和关联性,还要有充分的证明力才可能被法院采信。相对人除了举证证明自己相信代理人有权代理的证据外,还应当证明自己尽到了审慎义务。比如说,代理人持有的配偶房产证原件,相对人应当询问原件的来源。既然没有书面授权,相对人应当询问没有书面授权的原因;相对人如果以前与被代理人打过交道,能识别被代理人的声音,应当直接打电话给被代理人本人核实。如果来源不明,就没有任何的证明力或未经核实,相对人就不应该相信其有权代理。相对人在证明自己尽到了审慎义务后,前述证据才具备证明力,相对人才能让法院认可自己有理由相信代理人有权代理,代理人的代理行为才会被法院认定为构成表见代理。

3、有房产证和结婚证,就能构成表见代理吗?

那么,假如有一个人没有书面授权,拿着仅登记了配偶名字的房产证原件、结婚证原件,代理配偶签订房产买卖合同。假设房产证、结婚证都具备了真实性、合法性和关联性,能不能构成表见代理呢?

笔者认为,房产证不足以让相对人相信代理人有代理权。房产证是不动产权属证书,仅能证明产权登记人拥有所登记的物权。代理人持有配偶名下的房产证,不能证明其有权代理处分该房产

结婚证也不足以让相对人相信代理人有代理权。首先,结婚证有两本,代理人本来就持有结婚证,如果代理人用结婚证来证明其有代理权,本身就是一件不合常理的事情,任何一个心智正常的人都不免产生怀疑。其次,结婚证只能证明代理人与被代理人有夫妻关系,以及因夫妻关系而衍生的家事代理权。没有任何法律规定家事代理权能适用于大宗财产交易的代理。因此,结婚证也不能证明代理人有权代理处分房产。

笔者曾经代理过一起此类案件,是妻子在没有书面授权的情况下代理丈夫签订二手房买卖合同。深圳中院认为,房产登记在丈夫名下,两人虽系夫妻关系,但妻子没有处分权,在未经丈夫同意或追认的情况下,妻子处分房产的行为无效。由于相对人没有证据能证明妻子的代理得到了丈夫的同意或追认,买卖合同被认定为无效合同

综上,结合法理和判例,代理人持有房产证和结婚,不能构成表见代理。

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