基于法律行为的不动产物权变动

一、基于法律行为的不动产物权变动的原则

1、生效的法律行为+处分权+登记＝物权变动

基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记（注销登记、移转登记、设立登记、变更登记）作为物权变动的生效要件。

2、适用范围包括

不动产物权（所有权、抵押权、建设用地使用权）的抛弃、不动产买卖、不动产赠与、建设用地使用权出让与转让、不动产抵押权的设立、基于设立公司协议的不动产出资、附着于土地之林木的买卖与赠与。

3、登记事项自记载于不动产登记薄时完成登记

物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记薄之日，而不是发放权属证书（房产证、建设用地使用权证）之日。

4、不动产登记暂行条例关于登记的规范

1）登记机关：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；

协商不成的，由共同上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

2）登记申请人：原则上，由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

尚未登记的不动产首次申请登记的；

继承、接受遗赠取得不动产权利的；

生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

权利人姓名、名称或自然状况发生变化，申请变更登记的；

不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

申请更正登记或异议登记的。

3）时限

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定除外。

4）登记机关的注意义务

主要是形式审查义务，极少数情况下有实质审查义务。

二、基于法律行为的不动产物权变动的例外

1、土地承包经营权的设立

土地承包经营权的设立：土地承包经营合同生效，土地承包经营权设立，无须登记（设立登记）。

已经设立的土地承包经营权，即使未登记，也可对抗本集体经济组织的其他成员。

2、土地承包经营权的转让

土地承包经营权设立后，土地承包经营权人转让土地承包经营权的，无须办理移转登记（变更登记），自转让合同生效时，受让人取得土地承包经营权。

但是，未办理移转登记，受让人取得的土地承包经营权不能对抗善意第三人。

3、地役权的设立

设立地役权的合同生效，地役权就设立，无须登记。

但未经登记的地役权不能对抗取得供役地不码权利的善意受让人。

4、地役权的转让

地役权人转让地役权的，自让与合同生效时设立，受让人取得地役权。

但受让人未登记的，不能对抗取得供役地不码权利的善意受让人。