定金罚则不以解除合同为前提

2010年4月13日
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笔者代理了一宗二手房屋买卖合同仲裁案件。卖方陈小姐与买方毛先生订立二手房买卖合同后,陈小姐反悔,不去办理公证手续。本律师受毛先生的委托,多次催告陈小姐履行合同。陈小姐先是以中介未将定金转付给自己为由抗辩,后又说租客主张优先购买权。经交涉无果,本律师代理毛先生,向深圳仲裁委员会提起了仲裁。

提起仲裁后,毛先生收到法院传票。原来是涉案房屋租客向法院起诉买卖双方,要求确认二手房买卖合同无效,但租客在起诉状内没有提出购买涉案房屋的请求。后因租客未交诉讼费,法院裁定按撤诉处理。

仲裁开庭时,陈小姐的代理律师认为,由于毛先生没有解除合同,所以无权要求双倍定金。陈小姐同意将房屋出售给毛先生,但因为房屋被查封,所以未能继续办理。陈小姐不办公证,但是可以自己办理手续。

本律师认为,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。

本案中,双方签订的《房产买卖合同》及其补充协议意思表示真实,依法成立,合法有效,双方均应按约履行。陈小姐怠于办理用于赎楼、过户的委托公证手续,进而影响到产权过户登记手续的办理,从而产生合同标的物所有权不能转移的后果,导致不动产物权的转让不发生效力,被申请人的行为不仅是违约,而且是致使合同目的不能实现的根本违约,因此,申请人可以主张适用定金罚则。

主张定金罚则是否要以解除相关合同为前提取决于双方对定金性质的约定,定金性质如为违约定金,则违约方承担定金责任后不能免除其继续履行的义务;定金性质如为解约定金,则当事人可以在抛弃定金或双倍返还定金以后解除合同,免除其继续履行合同的义务。

我国《合同法》第1 1 5条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。1 1 6条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。也就是说,我国合同法及担保法规定的定金在当事人没有特别约定的情况下,是指违约定金,是对债权的担保。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第1 1 7条规定“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”。可见,我国法律是承认解约定金的存在和适用的。

根据本案《房产买卖合同》第十二条第一项,定金罚则的适用前提是存在一方违约的情况下,因此,本案涉及的定金属于违约定金。同时根据上述规定,主张适用定金罚则的只能是守约方。而解约定金只是当事人为了保留单方解除合同的权利而交付的定金,在交付定金以后,任何一方当事人都可以以丧失或双倍返还定金为代价解除合同。从合同有关可以主张适用定金罚则的当事人的规定来看,也可以认定本案涉及的定金属于违约定金。

综上,本案涉及的定金属于违约定金,申请入主张适用定金罚则无需以解除合同为前提。

此外,陈小姐没有任何证据证明采用了合同规定外的其它方式办理赎楼及过户手续,而且,陈小姐对于毛先生发来用于催告履约的《律师函》也没有给予任何回复,因此陈小姐的答辩理由不成立。

仲裁庭采纳了本律师的代理意见,裁决陈小姐双倍返还定金并承担律师费。如果陈小姐仍然不办理过户手续,毛先生将另案申请仲裁。

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