一、商品房预售合同的效力

1、合同的效力

又叫合同的法律效力，指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力；

即法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同内容实现权利、履行义务的效力。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、《城市房地产管理法》第44条规定

商品房预售，应当符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

持有建设工程规划许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

二、商品房预售合同转让条件

1、符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让（需要查阅当地房地产转让管理办法）

2、商品房预售合同合法有效

3、预售房屋尚未实际交付

4、预购人履行了预购合同约定的义务

5、签订商品房预售转让合同

6、文章来源

http://www.bjzgfc.com/shangpinfang/maifangqian/1033.html

三、商品房预售合同查询、商品房预售合同范本、商品房预售合同样本

1、商品房预售合同查询

http://wenchouse.com/public/htcx.asp

2、商品房预售合同范本

http://wenku.baidu.com/view/f4b0d1ed0975f46527d3e122.html

3、商品房预售合同样本

http://wenku.baidu.com/view/2fc5c26a011ca300a6c390ff.html

4、签订房屋预售合同注意事项

对等原则：对违约责任的承担、合同单方解除权的约定等要对等

明确化原则：对各种可能出现的情况约定的越明确越好

详尽原则：对风险和各种情况的合理估计越详尽越好 阅读全文…

一、商品房认购书范本、商品房认购协议范本、商品房认购协议书、商品房买卖认购书、商品房认购合同

1、房屋认购协议书

http://wenku.baidu.com/view/250f4041be1e650e52ea990b.html

二、商品房认购书的性质、购房认购书定金

1、商品房认购书定义

指商品房开发商与准买受人约定，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。

2、商品房认购书内容

准买受人向开发商交纳一定数额的定金，在约定的时间如在签订认购书之后的10日内与开发商签订买卖合同；

在期限到来之前，开发商不能处分双方约定的某处房屋。

如果准买受人没有在约定的时间内与开发商签订正式的买卖合同，或者要求延期签订买卖合同的要求未获得开发商的允许；

那么开发商可以视准买受人根本违约，从而有权解除认购书，并没收准买受人交纳的定金。

3、商品房认购书中定金的法律性质

认购书在一定范围内约定了双方的权利与义务，确定了双方应在期限到来后，均有义务再进一步做出约定的行为。

认购书本质是一个预约性质的合同，而洽谈后订立的合同那么应视为本合同。

认购书的效力不依赖于以后的购房合同，所以说认购书又是一种独立合同，不是购房合同的从合同。

4、商品房认购书中定金的适用

1）如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商；

但后来开发商与购房者又未能就商品房价格、面积和朝向等条件协商一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应当将定金返还给购房者。

2）如果认购协议已经将将来要签订的本合同的条件做了明确的约定，而购房者不同意依预约合同的条件去签订本合同；

那么购房者应当承担预约合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房者返还定金。

3）如果开发商在签订预售或出售合同时，提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的；

开发商应承担认购协议的违约责任，向购房者双倍返还定金。

三、商品房认购书的效力、购房认购书的法律效力

1、认购书为预约合同

其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

2、出卖人未取得商品房预售许可证明

与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、具有法律效力的要约须有确定的内容

在当事人双方的真实意思表示一致时合同方能成立。

4、商品房认购书订立前期

购房者必须考虑好决定是否购买该商品房。

如果决定购买，那么购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书，而直接商谈商品房买卖合同的条款。

购房者还应掌握必要的法律知识以应对买房过程中可能出现的法律‘问题。

5、商品房认购书签订阶段

找出认购书中的风险、不妥之处，仔细找出风险点，请教专业人士，逐一与开发商协商订立新的具有可操作性、清晰、准确、合法的认购条款。

6、商品房认购书订立之后

当购房者在商品房认购书签订后，才发现该合同不妥或有新的风险出现，应在分析风险及问题所在后与开发商协商，订立补充协议，清除风险。

补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改，尽量实现公平。 阅读全文…

一、什么是商品房预售合同？

商品房预售合同是商品房买卖合同的一种，具体是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的商品房买卖合同。

二、什么是商品房预售合同纠纷？

商品房预售合同纠纷是房产合同纠纷中常见的一种纠纷，如果商品房买卖双方（开发商和购房者）一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会引发商品房预售合同纠纷，例如：购房者不按时支付房产费用；开发商不按时给购房者办理房产证等。

由于商品房买卖涉及的相关法律法规较多，商品房买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因，在现实的房产买卖交易中很容易引起商品房预售合同纠纷的发生。

三、商品房预售所应具备哪些条件？

1.开发商已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房产开发商进行商品房开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋属于非法建筑。购买者要在购买房屋前要先验证开发商的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

2.持有建设工程规划许可证。此项规定是商品房开工建设的前提，房产开发商只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
阅读全文…

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。