二手房合同纠纷,二手房纠纷案例分析?

2010年9月2日

    一、二手房合同纠纷、二手房买卖合同纠纷

1.房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。

2.委托合同签订不规范

房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同,但是在实践中,房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同,多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议,将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清。

3.逃避居间义务

1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》(现变更为《深圳市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。
2)这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。

3.二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免权利被非法侵害。

4.二手房买卖合同的内容不完整

1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。

2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

3)价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。

4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。

5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。

6)支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.二手房买卖合同补充协议的效力不确定

1)在二手房买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。

2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。

3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是二手房中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。

4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。

    二、二手房买卖纠纷案例、二手房纠纷案例分析、二手房交易纠纷案例

1.二手房买卖纠纷案例

2.二手房纠纷案例分析

3.二手房交易纠纷案例

    三、二手房质量纠纷、二手房质量问题

1.二手房建筑工程质量保修办法规定:

二手房建筑工程质量保修,是指建设单位、施工单位对二手房建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,承担的修复责任。

2.二手房出现质量问题,如果二手房仍处于商品房质量保修期内,可以要求二手房的开发商承担保修范围内的保修责任。

3.如果房东出售二手房时故意隐瞒二手房质量问题的,可以要求其承担赔偿责任,如解除合同,可要求其返还定金。

4.如果房东已如实告知或者买房者买房时明知二手房有质量问题,则房东不承担责任。

5.如果中介公司在提供中介服务时未如实告知二手房质量问题的,可以认定中介服务不规范,并要求中介公司退还或者减少相应的中介费。

6.在购买二手房、订立买卖合同时,最好让出卖人对二手房出售时的质量状况作出书面说明,或者由二手房买卖双方在合同补充条款中对二手房保修责任进行约定。

    四、二手房过户纠纷、二手房交易纠纷如何处理?

1.卖方以出售二手房时未与其他共有人协商一致为由,主张二手房买卖合同无效。

2.依据现行法律,如果出售的二手房是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意,否则,就可能导致买卖合同无效。

3.司法实践中,常有共有人以出售二手房时没有征得己方同意或者追认为借口,要求法院确认二手房买卖合同无效。

4.当二手房产权登记在一人名下时, 买方在买房时很难判断其所购二手房是一人所有或是共同共有。 阅读全文…

住房公积金提取流程,住房公积金怎么提取?

2010年8月1日

    一、住房公积金怎么提取、住房公积金提取条件?

1.购买、建造、翻建或大修具有所有权的自住住房的;

2.达到国家法定离退休年龄,或已正式办理了离退休手续的;

3.完全丧失劳动能力,并与所在单位终止劳动关系的;

4.支付自住房屋房租超出家庭月工资收入15%以上部分的;

5.出境定居的;

6.租房自住的;

7.偿还购买自住住房贷款本息的;

8.户口迁出本市,并与所在单位终止劳动关系的;

9.正在享受城镇居民最低生活保障待遇的;

10.本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的;

11.遇到突发事件,造成家庭生活严重困难的;

12.连续失业两年以上,家庭人均月收入低于本地区最低工资收入,家庭生活严重困难的;

13.职工在职去世,有继承人或受遗赠人领取的;

14.下岗、失业人员,男性45岁(含45岁)、女性40岁(含40岁)以上,且连续下岗、失业12个月以上的;

15.职工为农业户口或非本市户口并与所在单位终止劳动关系的。

    二、如何提取住房公积金、住房公积金提取流程?

1.职工向单位提出申请,单位审核符合提取条件的,填写《住房公积金个人提取审批表》,并加盖预留印鉴(职工身份证复印件);

2.单位经办人员持《住房公积金提取审批表》连同有关证明资料的原件和复印件到给公积金管理中心进行审批;

3.住房公积金管理中心审批和录入后,加盖公积金审批专用章;

4.住房公积金管理机构审核不准予提取的,应当告知不予提取的原因;

5.住房公积金管理机构需核实、查证职工提取情况的,自受理时起3个工作日内办结提取审批手续;

6.在住房公积金管理中心办理转账业务,将职工申请提取的住房公积金转账至其单位基本结算账户,由单位支付给职工。

    三、各地住房公积金官方网站?

1.北京、上海、深圳、广州。

2.杭州、南京、苏州、宁波。

3.网站地址:

http://www.hao123.com/haoserver/gjjcx.htm

    四、购买自住商品房,如何提取住房公积金?

1.购买预售商品房的,提供已备案的《商品房买卖合同》和首付房款凭证。

2.购买现房的,提供房屋产权证和契税完税证。

3.如无个人住房贷款的,提取办理时限为自合同签定之日起或事项发生之日起一年内,只办理一次提取手续,超过时限不再支取。

    五、提取住房公积金账户储存余额不足时,是否可以提取其配偶的住房公积金?

1.可以。

2.向配偶单位提供结婚证或夫妻同户的户口簿及复印件、配偶身份证复印件。

3.配偶在《住房公积金提取审批表》上签名或提交书面提取申请。

    六、子女购买自住房,其父母可否提取自己的住房公积金给与资助?

1.可以。

2.共同提取公积金承诺书原件。

3.家庭关系证明:

户口簿或户口所在地户籍管理部门出具的亲属关系、证明(附户口簿)及其复印件、子女或父母的身份证复印件。

    七、购买拆迁安置房,如何提取住房公积金?

1.可以。

2.房屋管理部门制式的拆迁安置协议。

3.缴纳房款凭证。

4.如安置时首次申请提取住房公积金的,还须提供分房证明、财务费用结算表和缴房款凭证。 阅读全文…

什么是住房公积金,住房公积金有什么用?

2010年8月1日

    一、什么是个人住房公积金、什么叫住房公积金、什么是住房公积金贷款?

1.住房公积金是职工及其所在单位共同缴存的一笔住房专项储金,全部归职工个人所有,定向用于职工住房建设。

2.所有国家机关、国有、集体企事业单位、外商投资企业、合资企业、城镇私营企业等,都要为本单位所有在职职工建立并足额缴存住房公积金。

3.住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度。

4.住房公积金具有强制性(强制执行)、互助性(住房建设的周转资金)、保障性(住房保障制度)、工资性(实物住房货币的转换形式)。

5.职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金,实行专户存储,归职工个人所有。

6.住房公积金是为员工提供的购房资金积累的一项福利,公司与员工以同等的缴费金额共同承担购房资金,提供购房贷款等便利购房条件。

7.住房公积金在税前扣缴。

    二、什么是补充住房公积金?

1.补充住房公积金制度是住房公积金制度的一种补充,两者的基本特征是相同的,都是一种长期的住房储金,用于职工的住房消费,属于职工个人所有。

2.住房公积金的缴存是强制的,而补充住房公积金的缴存是自愿的。

3.从缴存范围来看,补充住房公积金的缴存范围在住房公积金缴存范围的基础上增加了限制,规定只有足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位及其所属职工可以参加补充住房公积金。

4.住房公积金的缴存比例为单位、个人各7%,其缴存额有上下限的限制,而补充住房公积金单位和个人的缴存比例,分别在不大于各8%不小于各1%的范围内,由单位自行确定,其缴存额没有上下限限制。

    三、住房公积金有什么用,住房公积金有什么作用,住房公积金有什么好处?

(一)、住房公积金对个人有什么用、什么作用?

1.公司及个人缴纳金额全部归个人所有;

2.免征个人所得税;

3.购房时可以申请住房公积金低息贷款;

4.购房金额不足时可以提取住房公积金;

5.退休时住房公积金可以一次性全部领取出来。

(二)、住房公积金对单位有什么好处? 阅读全文…

什么是安置房,安置房可以买卖吗?

2010年7月26日

    一、什么是安置房?

1.安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

2.安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

    二、安置房可以买卖吗?

1.如果有房产证和国有土地证,房子买卖没有限制。

2.如果有房产证和集体土地证,则必须是同村的居民才可以买卖。

3.安置房买卖办理过程如下:

携带拆迁协议、房屋平面图、拆迁许可证、拆迁单位委托书、拆迁单位大产权证、拆迁房屋初始登记单,本人身份证、盖有拆迁单位公章的拆迁单位房屋登记申请表到房产政务中心办理即可。

4.安置房买卖风险主要表现在以下几个方面:

第1,房价上涨容易诱使卖方违约。

第2,买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。

第3,易受不确定因素影响。

    三、安置房可以贷款吗、安置房有房产证吗?

1.如果不是拆迁安置户而购买拆迁安置房是不能申请公积金贷款。

2.拆迁安置户在取得产权证契税证后的6个月时间内,您可以向我部申请住房公积金贷款。

3.如果安置房的地已归为国有土地的话,那栋房子是可以办到产权证的,如果安置房为集资的土地,则是办不到产权证的。

4.买安置如果只是自己住的话,合同签得好的话是没有什么问题的,如果买来用于交易的话就有风险。

    四、安置房买卖合同范本、安置房买卖协议书?

安置房买卖合同范本下载:http://ishare.iask.sina.com.cn/f/8894923.html

    五、回迁安置房、什么是回迁房?

1.回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照回迁或安置的政策标准,被拆迁人回迁,取得改造后新建的房屋。

2.回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。

3.回迁房是没有营业税和个税的。

    六、什么是过渡安置房、什么是定向安置房、什么是拆迁安置房?

1.拆迁安置房是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有市区户籍 (含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。 阅读全文…

廉租房政策,廉租房的政策?

2010年7月26日

    1.北京廉租房政策

北京市城市廉租住房管理办法

第一章 总则
第二章 供应对象
第三章 房源筹集
第四章 审核与分配
第五章 监督管理
第六章 附则

北京廉租房政策全文:zhengwu.beijing.gov.cn/fggz/zfgz/t897791.htm

    2.上海廉租房政策

上海市城镇廉租住房试点实施意见

一、申请登记
二、配租办法
三、配租管理
四、其它

上海廉租房政策全文:www.shfg.gov.cn/fgdoc/fgylz/200910/t20091023_323974.htm

    3.深圳廉租房政策

深圳市廉租住房保障管理办法

第一章 总则
第二章 申请、审核与配租
第三章 配租标准
第四章 资金与房源
第五章 档案管理
第六章 监督检查
第七章 附则

深圳廉租房政策全文:www.szpl.gov.cn/xxgk/zcxzfgl/zfbzzcwj/200908/t20090826_51327.html

    4.天津廉租房政策

天津市廉租住房管理办法

第一章 总则
第二章 保障资金及房屋来源
第三章 保障条件及标准
第四章 申请与核准
第五章 监督管理
第六章 法律责任
第七章 附则

天津廉租房政策全文:www.tj.gov.cn/zwgk/wjgz/szfwj/200805/t20080506_55259.htm

    5.杭州廉租房政策

杭州市城镇廉租住房保障管理办法

杭州廉租房政策全文:www.hangzhou.gov.cn/main/wjgg/zxwj/zxwj/T216640.shtml

    6.南京廉租房政策

南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则

第一章 总则
第二章 条件与标准
第三章 申办程序
第四章 廉租住房管理
第五章 附则

南京廉租房政策全文:www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=98814

    7.石家庄廉租房政策

石家庄市廉租住房保障和管理办法(试行)

第一章 总则
第二章 保障对象
第三章 保障方式
第四章 保障标准
第五章 保障资金及来源
第六章 廉租住房来源
第七章 申请与核准
第八章 廉租住房的准入
第九章 廉租住房的管理及退出
第十章 监督管理
第十一章 附则

石家庄廉租房政策全文:www.sjzfgj.gov.cn/web/zhengwu/zwxiangxi.aspx?ZT_PK=2119

    8.重庆廉租房政策

城镇最低收入家庭廉租住房管理办法

重庆廉租房政策全文:www.cqgxgt.gov.cn/law_view.php?id=116

    9.绍兴廉租房政策

绍兴县城镇廉租住房保障实施细则

绍兴廉租房政策全文:www.shaoxing.gov.cn/2405/72131.htm

    10.西安廉租房政策

西安市城镇廉租住房管理办法

西安廉租房政策全文:www.zhouzhi.gov.cn/html/fakvfg/xafg_117_8611953509884.html

    11.郑州廉租房政策

郑州市实物配租廉租住房管理办法(试行)

郑州廉租房政策全文:www.zzfdc.gov.cn/HTML/09/1111/9-3715bb1952be29c8a25-b1c0e8a3a2.html 阅读全文…