房产合同纠纷

2009年12月24日
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一、常见的房产合同包括哪些?

房产合同是由房管局统一编制、用以明确买卖双方权利的合同,所有的商品房销售都必须签订房产合同。常见的房产合同包括:房产买卖合同、房产租赁合同、房产代理合同、房产中介合同、房产抵押合同、房产转让合同、房产销售合同、房产赠与合同等等。

二、什么是房产合同纠纷?

房产合同纠纷是房产纠纷中最常见的一种纠纷,如果房产买卖双方一方未按合同的要求履行合同规定的内容就会产生房产合同纠纷,例如买方不按时支付房产费;卖方不按时给买方办理房产证等。由于房产买卖涉及的相关法律法规较多,房产买卖的交易当事人由于风险意识差、房产法律知识不足等原因,在现实的房产买卖中很容易引起房产合同纠纷的发生。

三、什么样的房产合同被视为无效合同?

1.产权主体有问题,合同无效。出卖房产的主体必须是该房产的所有权人。若干人共有房产时,须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房产的,其买卖行为也无效。

2.房产分离出卖,合同无效。由于房产是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房产所有权通过买卖而转让时,该房产占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房产时只转让房产所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种房产买卖合同无效。

3.非法转让,合同无效。下列房地产不得转让:法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未得到其它共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。

四、房产合同(商品房预售合同)的内容包括哪些?

1.主体。即房产开发商和购房者,应写明双方的名称地址等。

2.预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房产建筑面积、房产结构、房产竣工交付日期及附房屋平面图等。

3.面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4.价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

5.房屋交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房产开发商的交房期限可以合理顺延。

6.房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7.违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8.房产权属登记义务。

9.物业管理条款。

10.房产合同纠纷的解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11.其他条款或当事人约定的条款。

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