房改房是什么意思,房改房买卖注意事项?

2010年7月23日

    一、房改房定义、什么是房改房,房改房是什么意思?

1.房改房又可以叫做已购公房,是指是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

2.房改房分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。

3.按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

4.房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

5.购买房改房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

6.购买的房改房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

    二、房改房能买吗、房改房可以买吗?

1.房改房可以买,最主要是要看产权人与原单位签署的原购房协议(或称买卖合同)中有没有特殊约定,如:房产要转让时单位有优先购买权,或只能出让给本单位职工等。如没有约定的话,就可以放心购买。

2.二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择。

3.当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市买卖;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场买卖,买卖前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

4.并非所有房改房都可以上市买卖,比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,目前还不可以随便出售。

5.在在房改房买卖过户时,一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。

6.房改房上市买卖的手续比一般的二手房买卖多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市买卖,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房买卖程序进行买卖。

7.因此,房改房是可以买的,但是在购买的时候要谨慎。

    三、购买房改房注意事项?

1.了解产权可靠性;

2.确认登记的面积、使用期限;

3.清楚房屋背景与周边环境;

4.确定房价的合理性;

5.慎重办理交易过户手续。

    四、房改房交易税费

1.土地出让金

房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积 ×1%/。

2.个人所得税

房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000 元/平米。

需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有优惠价、标准价两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560 元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

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