房屋租赁合同解除,解除房屋租赁合同

2014年7月30日

一、房屋租赁合同解除、解除房屋租赁合同

1、承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

租赁合同是一种继续性的合同,承租人的主要权利就是对租赁物持续的占有和使用,因而租赁合同的解除只能向后发生效力

2、租赁合同解除指

租赁合同有效成立后,当法定或约定的解除条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系仅向将来消灭的法律制度。

3、租赁合同解除的前提条件

是租赁合同的有效成立并继续存在。

4、合同解除制度

是要解决有效成立的合同提前消灭的问题,尚未成立的合同,当然不发生解除的问题,故无法提出解除

已经成立尚未生效的合同,对当事人没有发生效力,通常不发生违约等问题,有效成立但已归于消灭的,没有解除的余地。

5、租赁合同涉及出租人的经济利益

也涉及承租人的生活和经营,一旦成立双方必须严格遵守,不能擅自变更或解除。

只有法定条件具备或双方协议一致时,享有解除权的合同当事人才可以解除合同

6、租赁合同是继续性合同

合同解除效力对于解除前已履行的部分自然无法适用,租赁合同解除的效果仅向将来发生。

如果一方在合同解除前有违约行为,则仍需要承担违约责任

如果一方当事人履行了合同,而对方当事人未对应履行,则履行了义务的一方当事人可以请求未履行相应义务的当事人履行相应的义务或要求其承担违约责任。

二、房屋租赁合同提前解除、房屋租赁提前解除合同

1、合同解除的法律效力

合同解除的法律效力指合同解除所产生的法律后果,合同法第97条规定:

合同解除后尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或采取其它补救措施, 并有权要求赔偿损失。

2、租赁合同解除后发生以下效果

1)未履行的部分终止履行

合同解除后,未履行的部分终止履行,承租人不能再使用租赁物,出租人也不能再主张租金。

合同解除后,乙方不能再使用租赁物,甲方也不能主张合同解除后的租金。

2)支付欠付租金

虽然租赁合同已经解除,但乙方仍应支付欠付的租金,甲方收取乙公司欠付租金的行为不能认定为继续履行合同的意思表示。

3)返还租赁物

合同解除后,承租人应当将租赁物进行返还给出租人,返还的租赁物应当符合双方的约定。

三、如何解除房屋租赁合同、提前解除房屋租赁合同

1、房屋租赁合同承租方注意

1)按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,并不得损害其它业主和使用人的合法权益;

2)按时足额缴纳租金;

3)未经出租人的同意,不得擅自转租房屋。

2、房屋租赁合同出租方注意

1)出租房屋时,要与承租人签订租赁合同,合同中约定租金及具体支付时间;

2)尽可能的为承租人使用房屋提供方便;

3)发现承租人有延付或拒付租金的行为,损害自己的权益时,要及时通知承租人尽快支付租金并可给予一个合理付款期限

逾期若承租人无正当理由,出租人可以依法或依约解除合同,并要求承租人赔偿租金损失,维护合法权益。 阅读全文…

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单方解除租赁合同,提前解除租赁合同

2014年7月30日

一、不定期租赁合同的解除、单方解除租赁合同、单方面解除租赁合同

1、不定期租赁合同的随时解除权

租赁合同没有约定具体期限,如何解除合同

当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

2、租赁合同解除后,装饰装修的损失由谁承担

对装饰装修费用问题,可以分为经过出租人同意与未经过出租人同意两种情况进行考虑:

在未经出租人同意的情况下,承租人私自将房屋装饰装修,那么,装饰装修所花费的一切费用,都由承租人自己承担,出租人不承担任何费用。

如果在装饰装修过程中对房屋造成了损害,出租人还可以请求承租人将房屋恢复原状或赔偿损失。

在经过出租人同意时,也可以分为两种情况:

一是因合同到期而解除,在这种情况下,装饰装修的费用由承租人自己承担,但如果承租人与出租人另有约定的,则按约定办理。

二是因一方违约导致合同解除,在这种情况下,由违约方承担剩余租赁期内装饰装修损失。

如果双方都有责任的,则按照各自的过错承担相应的损失。

二、提前解除租赁合同、承租人解除租赁合同、汽车租赁合同解除

1、租客是否可以因房东没有办理相关租赁手续为由提前解除合同

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,法院不予支持。

三、解除租赁合同律师函、解除租赁合同申请、租赁合同解除的条件

1、租赁合同解除权

租赁合同一般都会约定合同解除条件,如商户在欠租达到一定金额和时间时企业就享有合同解除权

在满足合同解除条件的情况下,如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形,开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。

2、在满足合同解除的条件下

向商户邮寄解除租赁合同通知书,在解除合同通知书中写明商户自动腾退房屋的期限,如超过期限则开发企业将强行收回房屋。

3、如商户超过该期限仍未搬离

则开发企业应做好如下准备:

1)邀请公证人员至现场

2)聘请律师作为见证

3)将商户的遗留物品妥善保管 阅读全文…

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合同解除与合同终止,合同解除和合同终止的区别

2014年7月30日

一、合同解除与合同终止、合同解除和合同终止的区别

1、合同解除和合同终止的区别

合同解除指在合同履行完毕之前提前终止合同(未到期的合同被提前终止)。

合同终止指在约定的合同期限内权利义务已经履行完毕、合同不再履行。

2、两者效力不同

合同解除即能向过去发生效力,使合同关系溯及既往地消灭,发生恢复原状的效力,也能向将来发生效力,即不发生溯及既往的效力。

合同终止只是使合同关系消灭,向将来发生效力,不产生恢复原状的效力。

3、两者适用范围不同

合同解除通常被视为对违约的一种补救措施,是对违约方的制裁,合同的解除一般仅适用于违约场合。

合同终止虽然也适用于一方违约的情形,但主要是适用于非违约的情形,如合同因履行、双方协商一致、抵销、混同等终止。

合同终止的适用范围要比合同解除的适用范围广。

二、合同的解除和终止、解除合同终止合同、终止合同解除合同

1、合同的终止

合同终止指合同权利义务的终止,其法律后果只发生一个向后的效力,即合同不再履行。

合同法规定了合同终止的若干情况:

债务已按照约定履行;合同解除;债务相互抵销;债务人依法将标的物体存;债权人免除债务;债权债务同归于一人;及法律规定或当事人约定终止的其它情形。

许多合同文本都有专门条款约定合同终止的情况,但有些约定往往是对违约责任的重复。

而违约的情形是可依据合同中关于违约责任的约定承担责任,这种责任的承担与合同终止的法律后果往往是不同的。

因此,应结合关于违约责任的约定分析对合同终止的约定是否属于可以且必要的情形

2、合同的解除

合同法规定了当事人双方可以在合同中约定解除合同的条件,这些条件的设置往往与一方违约相联系。

合同法规定了单方解除合同的情形,但应注意这种解除权是一种单方任意解除权而非法定解除权,对该条的适用仍需当事人的约定。

这种解除需要提出解除的一方通知对方,且在通知到达对方时发生解除的效力。

一方迟延履行时,只有这种迟延达到根本违约的程度时,另一方才享有单方解除权,否则应给予违约方合理期限令其履行合同义务而不能解除合同。 阅读全文…

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协商解除合同,约定解除合同

2014年7月29日

一、协商解除合同、约定解除合同

1、当事人在订立合同时

应将合同解除以后的法律效果是否发生溯及力作出明确约定

以避免将来出现合同解除情形需要进行清算时留下漏洞。

2、双方当事人共同协商确定

本合同不论是因双方协商解除或单方原因解除,合同解除的效力均不对合同解除前的履行情况产生法律效力。

只对合同解除后的情况发生法律效力,在合同解除以前双方依据合同约定的适格履行均为有效

3、合同法相关规定

合同法第4条:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

合同法第57条:合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

合同法第58条:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应折价补偿

有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。

合同法第97条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,依据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

合同法第98条:合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。

二、违法解除合同、确认合同解除、书面解除合同

1、违法解除劳动合同的情形

依据劳动合同法有关规定,用人单位违法解除或终止劳动合同指如下情形

用人单位违反劳动合同法第36条规定,应当协商解除的劳动合同,用人单位却单方强行解除的。

用人单位违反劳动合同法第39条规定,劳动者尚未达到过失性辞退的条件,用人单位单方解除劳动合同的。

用人单位违反劳动合同法第40条规定,未提前30日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者1个月工资而解除劳动合同的。

用人单位违反劳动合同法第41条规定,违法裁员的。

用人单位违反劳动合同法第42条规定,在禁止解除劳动合同的情形下强行解除劳动合同的。

用人单位违反劳动合同法第44条规定,违法终止劳动合同的。

用人单位违反劳动合同法第45条规定,在劳动合同需要顺延的情形下强行终止劳动合同的。 阅读全文…

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单方解除合同的条件,提前解除合同赔偿

2014年7月29日

一、单方解除合同的条件、单方面解除合同

1、法定单方解除权必须满足如下条件

1)当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;

2)当事人一方迟延履行的是合同主要义务;

3)经另一方催告;

4)迟延履行的一方在对方催告后的合理期限内仍未履行。

2、不可随意主张解除合同

双方最好在签合同时明确约定单方解除合同的条件和程序,或在对方违约时积极协商达成解除协议。

不可随意主张解除合同,否则可能构成违约,造成损失。

3、单方解除合同时,合同必然会解除吗

单方解除合同,并不表示该解约行为必然会得到法律的支持,因为一方在行使单方解约权的时候,只是他认为对方违约且该违约行为已达到可解除合同的程度。

如果对方当事人认为自己没有违约且不同意合同解除的,应起诉法院,通过法庭审理,最终判定是否有违约行为及是否构成合同解除。

4、合同法解释二第24条规定

当事人对合同解除有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;

当事人没有约定异议期间,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

二、提前解除合同赔偿、解除合同时的损害赔偿计算

1、差额方法的适用

债权人通过行使解除权解除了合同,其与债务人均不再履行原给付义务,已提供的给付则须返还。

期待利益的赔偿,则依差额方法计算,债权人可请求赔偿的是其对待给付的金钱价值与债务人给付的金钱价值之差额。

该差额或是因债权人的对待给付的价值低于给付的价值造成的,或是债权人将取得的给付投入进一步交易后可获得的利润。

2、全部解除、部分解除与损害赔偿

在债务人已经提供了部分给付而就余下的部分发生不履行之时,由于合同可能全部解除或部分解除,解除与期待利益赔偿的关系也有所不同。

全部解除的前提是,债权人对于债务人已提供的给付不享有利益。

至于债权人对于部分给付是否无利益,应以债权人通过订立合同所追求的利益为出发点,考察部分给付的保留能否在一定程度上实现债权人的利益。

部分解除,部分给付与部分对待给付的交换对于债权人而言是否较合同正常履行时不利。

三、双方解除合同、双方协商解除合同

1、不定期租赁合同双方随时可解除

依据合同是否有固定期限为标准,可将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同

在不定期租赁合同中,除非双方当事人另有约定,双方均可随时解除合同。

2、不定期租赁合同的3种情形

1)当事人在合同中未约定明确期限;

2)当事人约定租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

3)租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 阅读全文…

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