配偶不同意,卖房合同有效吗?

2015年6月15日

由于深圳房价疯涨,很多卖方在签订合同后想解约不卖。于是,有人就想到了利用夫妻共同财产的法律规定,以配偶不同意为由主张卖房合同无效。这种主张能成立吗?

婚姻法规定,除特别约定外夫妻婚内取得的财产是夫妻共同财产。只要在结婚后买房,一般情况下房子都是夫妻共同财产。这一点相信大家都知道。夫妻共同财产,形式上是共同共有。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿

从上述法律规定可以看出,夫妻一方处分共有财产时,应当征求配偶的意见,在配偶同意后才能处分。如果擅自处分,一般情况下会被认定为无效。相信很多夫妻,除非是意图转移夫妻共同财产,在卖房子这件事上是商量过并取得一致意见的。但是,在实践中,无论是中介还是买方,习惯上不会要求卖方提供配偶的同意书,也就是说,在发生纠纷后,拿不出卖方配偶同意卖房的证据

想钻这个空子的卖方,再次与配偶串通一气,让配偶出面,声称卖方擅自卖房,主张合同无效。但只要买方是善意的,合同价格是市场价,卖方想毁约是没有可能的。

为什么呢?因为这种情况下,买方是善意第三人,根据上述法律规定,第三人的合法权益受法律保护。在签订买卖合同后,合同中约定的买方权利就是合法权益,应当受到法律保护。既然买方的买得房子权利受法律保护,那买卖合同当然受法律保护。受法律保护的合同是有效合同,卖方主张该合同无效自然得不到法院的支持。

因此,只要是房产证上的权利人在卖方名下签了字,且合同没有其他无效情形,卖方的配偶同不同意,都不会影响合同的效力,合同是有效的。

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什么是有效合同,什么样的合同才有效?

2014年8月14日

一、什么是有效合同、什么样的合同才有效

1、什么是有效合同

有效合同是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。

一般来说只有符合法律所规定的生效条件合同,才是有效的合同,否则有可能不仅无效还会受到法律的制裁。

2、有效合同英文

Binding Contract / Valid Contract / Active Contract

3、什么样的合同才有效

当事人具有相应的民事行为能力

当事人意思表示真实,即当事人的行为应当真实地反映其内心的想法。

不违反法律或社会公共利益。

合同标的须确定和可能。

二、私人合同有效吗、网上签合同有效吗、阴阳合同有效吗

1、网上签合同需要注意的问题?

http://www.zhihu.com/question/19855572

2、二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=11141 阅读全文…

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房屋买卖合同有效期,房屋租赁合同有效期

2014年8月14日

一、房屋买卖合同有效期、房屋租赁合同有效期

1、对于以违法建筑出租的效力认定

根据房屋租赁解释规定:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

2、是否竣工验收对合同效力的影响

建筑法第61条规定:未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

违反此条规定即属于合同法规定的违反法律、行政法规的强制规定的无效合同

3、擅自改变土地出让合同中约定土地用途对合同效力的影响

出租方为获得高额租金,经常将非商业用途的房屋作为商业用途出租。

因擅自改变土地用途的行为并不是违反法律、行政法规中效力性强制性规范,所以一般不应因此确认合同无效。

土地出让人可以选择是解除合同,或是要求使用权人补交相应的土地出让金。

4、在建房屋的租赁受法律保护

城市房地产管理法中确认了房屋租赁制度,其对出租房屋并没有在建房与现房的区分,因此法院据此审理在建房屋租赁纠纷案件时,将认为合同有效。

5、其它因素对合同效力影响的判断标准

租赁合同约定的租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。

承租租赁物进行非法活动不影响租赁合同的效力,只是此时法律赋予出租人有终止合同、请求赔偿的权利。

二、购房合同有效期、购销合同有效期

1、合同主体是否符合规定

2、房屋是否为法律法规禁止出租

3、房屋租赁合同的内容是否合法

4、是否进行过登记备案。

三、转租合同有效吗

1、二房东转租房屋,合同是否有效

在出租人同意的情况下,承租人可以将房屋转租他人,但是租赁期限应该在承租人的剩余租期内,超过了剩余租期的,超过的期限应当征得出租人的同意,否则无效。

如果未经出租人同意,承租人私自将房屋转租的,依据合同法的规定,出租人可以解除合同。

对于出租人的合同解除权是有期限限制的,即在知道或者应当知道承租人转租时起6个月内提出

在未经出租人同意的情况下转租房屋,租赁合同的效力是不确定的,如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后6个月内没有提出异议,则在剩余租赁期内的转租合同有效。

如果出租人知道后在6个月内提出了异议,则转租合同无效,出租人可以请求解除合同阅读全文…

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确认合同有效,合同有效要件

2014年8月13日

一、确认合同有效、合同有效要件

1、订约主体存在双方或多方当事人

所谓订约主体指实际订立合同的人,他们既可以是未来的合同当事人,也可以是合同当事人的代理人.

订约主体与合同主体是不同的,合同主体是合同关系的当事人,他们是实际享受合同权利并承担合同义务的人。

2、双方当事人订立合同必须是依法进行的

所谓依法签订合同,指订立合同要符合法律、行政法规的要求。

由于合同约定的是当事人双方之间的权利和义务关系,而权利和义务是依照法律规定所享有和承担的,所以订立合同必须符合法律、行政法规的规定。

3、当事人必须就合同的主要条款协商一致

协商一致指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。

4、合同的成立应具备要约和承诺阶段

要约承诺是合同成立的基本规则,也是合同成立必须经过的两个阶段。

如果合同没有经过承诺,而只是停留在要约阶段,则合同未成立。

合同是从合同当事人之间的交涉开始,由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。

二、合同的有效性、保险合同的有效条件

1、依照合同法和保险法的规定

订立保险合同,是投保人与保险人共同实施的双方法律行为,也必须经过要约和承诺。

2、保险法第12条规定

投保人提出保险要求,经保险人同意承保,并就合同的条款达成协议,保险合同成立。

3、保险人应当及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证

并在保险单或者其他保险凭证中载明当事人双方约定的合同内容。 阅读全文…

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手写合同有效吗,合同不盖章有效吗?

2014年8月13日

一、手写合同有效吗

1、手写合同有效吗

合同只要双方协商一致,意思表达真实,内容不违反法律规定,不存在欺诈、胁迫,没有显失公平,手写的合同同样有效。

2、合同中打印部分和手写部分有冲突的,以哪个为准?

如果打印部分是事先制定好的格式条款(为重复使用而定制的),那么手写的部分与打印的格式条款相冲突的。

应当以手写的部分为准,因为手写部分更能反映双方当事人的真实意思表示。

二、合同不盖章有效吗、合同盖公章有效吗、合同没有手印有效吗、合同只有一份有效吗

1、法定代表人签字未盖章

双方签订合同时对方只是由法定代表人签字而未盖公章,其在合同上签字就表示对此份合同的认可。

只要在合同中约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,彼此之间签订的合同就是有效合同。

2、其它人签字

如果合同中的签字不是法定代表人,而是其它人所签,则在公司对签订人有授权的情况下合同为有效。

在无授权的情况下又分为两种情况:

构成表见代理的情况下,视为公司行为,合同为有效;

不能构成表见代理的情况下,公司又不追认签字时,合同应属无效阅读全文…

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